Study area and dataThe study area,

Study area and data
The study area, Ramsey County, MN, USA, is located in the east- central portion of the state (Fig. 1) in the Minneapolis-St. Paul metropolitan area. It is a largely urban county with a population of nearly 500,000. The county encompasses an area of 441 km2 and contains 19 cities, including St. Paul, the state capital of MN. The Mississippi River runs along the south and southwestern borders of the county.
Real estate, structural and sales data used in this study came from the Metro GIS Regional Parcel Dataset. This dataset contains spatially-referenced ownership, tax, structural, and sale data for all parcels in the seven county Minneapolis-St. Paul metropolitan area. Using this dataset, we identified 5364 single-family residential properties that sold in Ramsey County in 2005. Data were screened to remove properties with incomplete or questionable attribute data. After screening, the final dataset consisted of 4918 single-family residential properties.
Both estimated market values for taxation purposes and actual sales values were available for all properties in the data set. We used actual sales values as the dependent variable in this study. Actual sales values are preferable in hedonic pricing studies as assessment values may not accurately match market prices (Freeman, 2003). The mean and median sale prices for single-family residential properties sold in 2005 were $255,955 and $222,000, respectively. Home sale prices ranged from $65,000 to $1,740,000.
We collected information on a set of structural, neighborhood, and environmental variables for each property in the dataset using a geographic information system (GIS). These variables are summarized in Table 1 along with the expected impact of each variable on home sales prices. Descriptive statistics for each variable may be found in Table 2. Data for all structural variables came from the Metro GIS Regional Parcel Dataset described above with two exceptions. Because the elevation of the land on which a property sits has previously been found to influence its sales price (Mahan et al., 2000; Wu et al., 2004), we determined the lot elevation for each property using a 10 m digital elevation map (DEM) avail- able from the Twin Cities Metropolitan Council and GIS techniques. We also estimated a dummy (categorical) variable for each property to identify whether it was situated within the boundaries of a flood zone as determined by the Federal Emergency Management Agency (FEMA) and as indicated by a polygon dataset available from the Minnesota Department of Natural Resources. We included this variable because we felt that properties that were more prone to flooding would experience reduced sales prices due to the risk

ผลลัพธ์ (ไทย) 1:

พื้นที่การศึกษาและข้อมูลการศึกษา:พื้นที่เขตแรมซีย์ MN สหรัฐอเมริกา จะอยู่ในส่วนตะวันออกกลางของรัฐ (รูปที่ 1) ในพอลมินเน มันเป็นเขตเมืองใหญ่ มีประชากรเกือบ 500,000 เขตครอบคลุมพื้นที่ 441 กม. 2 และประกอบด้วยเมือง 19 รวมถึงเซนต์ปอล เมืองหลวงของรัฐของ MN แม่น้ำมิสซิสซิปปีวิ่งใต้และตะวันตกเฉียงใต้ขอบเขตอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลโครงสร้าง และการขายที่ใช้ในการศึกษานี้มาจากชุดข้อมูลการพัสดุระดับภูมิภาคของ GIS รถไฟใต้ดิน ชุดข้อมูลนี้ประกอบด้วยการอ้างอิง spatially เจ้า ภาษี โครงสร้าง และขายข้อมูลพัสดุทั้งหมดในเจ็ดพอลมินเนเขต เราใช้ชุดข้อมูลนี้ ระบุ 5364 อยู่อาศัยคุณสมบัติที่ขายในเขตแรมซีย์ใน 2005 ข้อมูลที่ต้องการเอาคุณสมบัติของแอตทริบิวต์ที่ไม่สมบูรณ์ หรือน่าสงสัยข้อมูล หลังจากคัดกรอง ชุดข้อมูลสุดท้ายประกอบด้วย 4918 อยู่อาศัยคุณสมบัติของทั้งประเมินมูลค่าตลาดสำหรับภาษี และค่าขายจริงที่ได้ในชุดข้อมูล เราสามารถใช้ค่าขายจริงเป็นตัวแปรขึ้นอยู่กับในการศึกษานี้ ค่าขายจริงจะดีกว่าในการศึกษาราคาทุ่มเทประเมินเป็นการประเมินค่าอาจถูกต้องตรงกับราคาตลาด (ฟรีแมน 2003) เฉลี่ยและราคาขายเฉลี่ยสำหรับอยู่อาศัยขายในปี 2005 ได้ $255,955 และ $222,000 ตามลำดับ ขายบ้านราคาที่อยู่ในช่วงจาก $65,000 ไป $1,740,000เราได้รวบรวมข้อมูลบน ชุดโครงสร้าง ย่าน ตัวแปรสภาพแวดล้อมสำหรับแต่ละชุดข้อมูลโดยใช้ระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS) ตัวแปรเหล่านี้จะสรุปในตารางที่ 1 พร้อมกับผลกระทบที่คาดไว้ของแต่ละตัวแปรราคาขายบ้าน สถิติอธิบายสำหรับแต่ละตัวแปรอาจพบได้ในตารางที่ 2 ข้อมูลสำหรับตัวแปรโครงสร้างทั้งหมดมาจากใต้ดิน GIS ภูมิภาคพัสดุชุดข้อมูลอธิบายไว้ข้างต้น มีข้อยกเว้นสอง เนื่องจากระดับความสูงของแผ่นดินตั้งอยู่ก่อนหน้านี้พบกับอิทธิพลของราคาขาย (Mahan et al. 2000 Wu et al. 2004), เรากำหนดสูงมากสำหรับแต่ละคุณสมบัติใช้เป็น 10 เมตรระดับความสูงดิจิตอลแผนที่ (DEM) ประโยชน์-สามารถจากเทคนิคสภานครเมืองแฝดและ GIS นอกจากนี้เรายังประเมินตัวแปรดัมมี่ (แตก) สำหรับแต่ละคุณสมบัติเพื่อระบุว่าจะตั้งภายในขอบเขตของพื้นที่อุทกภัย ตามที่กำหนดโดยรัฐบาลกลางฉุกเฉินบริหารจัดการหน่วยงาน (FEMA) และ ตามที่ระบุ โดยชุดข้อมูลรูปหลายเหลี่ยมมีจากในรัฐมินนิโซตากรมทรัพยากรธรรมชาติ เรารวมตัวแปรนี้ เพราะเรารู้สึกว่า คุณสมบัติที่มีโอกาสน้ำท่วมจะพบราคาขายลดลงเนื่องจากความเสี่ยง

ผลลัพธ์ (ไทย) 2:

พื้นที่ศึกษาและข้อมูล
พื้นที่ศึกษาแรมซีย์เคาน์ตี้, MN, USA ตั้งอยู่ในส่วนภาคกลาง east- ของรัฐ (รูปที่ 1). ในมินนิอาเซนต์ พื้นที่นครบาลพอล มันเป็นเขตเมืองส่วนใหญ่มีประชากรเกือบ 500,000 เขตพื้นที่บนโลกไซเบอร์ 441 กิโลเมตร 2 และมี 19 เมืองรวมทั้งเซนต์ปอล, เมืองหลวงของรัฐมินนิโซตา แม่น้ำมิสซิสซิปปีวิ่งตามไปทางทิศใต้และตะวันตกเฉียงใต้ของพรมแดนของมณฑล.
ด้านอสังหาริมทรัพย์การให้ข้อมูลที่มีโครงสร้างและการขายที่ใช้ในการศึกษาครั้งนี้มาจากรถไฟใต้ดินระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ในภูมิภาคพัสดุชุดข้อมูล ชุดนี้มีความเป็นเจ้าของตำแหน่งอ้างอิงภาษีโครงสร้างและข้อมูลการขายสำหรับพัสดุทั้งหมดในเจ็ดเขต Minneapolis-St พื้นที่นครบาลพอล โดยใช้ชุดนี้เราระบุ 5364 ครอบครัวเดี่ยวที่อยู่อาศัยที่ขายในแรมซีย์เคาน์ตี้ในปี 2005 ข้อมูลที่ได้รับการคัดกรองเพื่อเอาคุณสมบัติที่มีข้อมูลแอตทริบิวต์ที่ไม่สมบูรณ์หรือสงสัย หลังจากการตรวจคัดกรองที่ชุดสุดท้ายประกอบด้วย 4918 คุณสมบัติที่อยู่อาศัยของครอบครัวเดี่ยว.
ทั้งสองประมาณค่าการตลาดเพื่อวัตถุประสงค์ในการจัดเก็บภาษีและค่านิยมที่ขายจริงที่มีอยู่สำหรับคุณสมบัติทั้งหมดในชุดข้อมูล เราใช้ค่าขายจริงเป็นตัวแปรในการศึกษานี้ ค่าขายจริงเป็นที่นิยมในการศึกษาการกำหนดราคาความชอบเป็นค่าประเมินอาจจะไม่ถูกต้องตรงกับราคาในตลาด (Freeman, 2003) ค่าเฉลี่ยและค่ามัธยฐานราคาขายสำหรับคุณสมบัติที่อยู่อาศัยของครอบครัวเดี่ยวที่ขายในปี 2005 เป็น 255,955 $ และ $ 222,000 ตามลำดับ ราคาบ้านขายตั้งแต่ $ 65,000 ไป $ 1,740,000.
เราเก็บรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับชุดของโครงสร้างพื้นที่ใกล้เคียงและตัวแปรด้านสิ่งแวดล้อมสำหรับสถานที่ให้บริการในแต่ละชุดข้อมูลโดยใช้ระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS) ตัวแปรเหล่านี้มีรายละเอียดในตารางที่ 1 พร้อมกับผลกระทบที่คาดหวังของแต่ละตัวแปรราคาขายบ้าน สถิติเชิงพรรณนาสำหรับแต่ละตัวแปรอาจพบได้ในตารางที่ 2 ข้อมูลสำหรับตัวแปรโครงสร้างทั้งหมดมาจากรถไฟใต้ดินระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ในภูมิภาคพัสดุชุดข้อมูลที่อธิบายข้างต้นยกเว้นสอง เพราะความสูงของที่ดินที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ที่ได้รับก่อนหน้านี้พบว่ามีผลต่อราคาขายของ (ฮัน et al, 2000;.. วู, et al, 2004) เรากำหนดระดับความสูงมากสำหรับคุณสมบัติแต่ละใช้ 10 เมตรสูงแบบดิจิตอล แผนที่ (DEM) สามารถรุนแรงทางเพศจากเมืองแฝดสภาเทศบาลและเทคนิคระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ นอกจากนี้เรายังประมาณหุ่น (เด็ดขาด) ตัวแปรสำหรับคุณสมบัติของแต่ละคนที่จะระบุว่ามันตั้งอยู่ภายในขอบเขตของโซนน้ำท่วมตามที่กำหนดโดยรัฐบาลกลางสำนักงานจัดการเหตุฉุกเฉินกลาง (FEMA) และตามที่ระบุโดยชุดข้อมูลรูปหลายเหลี่ยมพร้อมใช้งานจากมินนิโซตากรมธรรมชาติ ทรัพยากร. เรารวมตัวแปรนี้เพราะเรารู้สึกว่าคุณสมบัติที่มีแนวโน้มที่จะเกิดน้ำท่วมจะได้รับประสบการณ์ลดราคาขายเนื่องจากความเสี่ยง

ผลลัพธ์ (ไทย) 3:

พื้นที่การศึกษาและข้อมูลพื้นที่ศึกษา แรมซี่ย์ มณฑล มินนิโซตา สหรัฐอเมริกา ตั้งอยู่ในทิศตะวันออก - ส่วนกลางของรัฐ ( รูปที่ 1 ) ใน พอล กรุงเทพมหานคร เป็นมณฑลที่มีประชากรส่วนใหญ่ในเมืองเกือบ 500000 . เขตครอบคลุมพื้นที่ 441 ตารางกิโลเมตรและประกอบด้วย 18 เมือง ได้แก่ เซนต์ พอล , รัฐเมืองหลวงของ ) แม่น้ำมิสซิสซิปปี้วิ่งตามชายแดนใต้และตะวันตกเฉียงใต้ของเขตอสังหาริมทรัพย์ ก่อสร้าง และการขายข้อมูลที่ใช้ในการศึกษาครั้งนี้ มาจากเมโทรภูมิศาสตร์ภูมิภาคพัสดุวันที่ . ข้อมูลนี้มีความแตกต่างกัน โดยเจ้าของ , ภาษี , โครงสร้าง , และข้อมูลการขายสำหรับหีบห่อทั้งหมดในเจ็ดเคาน์ตี พอล กรุงเทพมหานคร การใช้ข้อมูลนี้เราระบุ 1 เดียวในครอบครัวคุณสมบัติที่อยู่อาศัยที่ขายใน Ramsey County ในปี 2005 ข้อมูลเพิ่มเพื่อเอาสมบัติกับไม่สมบูรณ์ หรือสงสัยข้อมูลคุณลักษณะ หลังจากคัดกรองข้อมูลขั้นสุดท้าย ประกอบด้วยคุณสมบัติที่อยู่อาศัย 4918 เดียวของครอบครัวประมาณค่าทั้งตลาดเพื่อวัตถุประสงค์ภาษี และค่าขายจริงพร้อมคุณสมบัติทั้งหมดในชุดข้อมูล เราเคยขายจริงค่าเป็น ตัวแปรในการศึกษาครั้งนี้ ค่าขายจริงที่เป็นที่นิยมในการศึกษาราคาความชอบเป็นค่าประเมิน อาจไม่ถูกต้องตรงกับราคาตลาด ( Freeman , 2003 ) ค่าเฉลี่ย และขายราคาค่ามัธยฐานสำหรับครอบครัวเดี่ยวที่อยู่อาศัยคุณสมบัติที่ขายในปี 2005 เป็น 255955 $ และ $ 222000 ตามลำดับ ขายบ้านราคาระหว่าง $ 65 , 000 $ 1740000 .เรารวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับชุดของบ้านที่มีโครงสร้างและตัวแปรสิ่งแวดล้อมสำหรับแต่ละคุณสมบัติ ในข้อมูลการใช้ระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ ( GIS ) ตัวแปรเหล่านี้สรุปได้ในตารางที่ 1 พร้อมกับผลกระทบที่คาดหวังของแต่ละตัวแปรในการขายบ้านราคา สถิติสำหรับตัวแปรแต่ละตัว อาจจะพบในตารางที่ 2 ข้อมูลสำหรับตัวแปรโครงสร้างมาจากเมโทรภูมิศาสตร์ภูมิภาคพัสดุข้อมูลที่อธิบายข้างต้นสองข้อยกเว้น เพราะความสูงของที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์สินอยู่ก่อนหน้านี้ได้พบมีอิทธิพลต่อราคาของขาย ( มหัน et al . , 2000 ; Wu et al . , 2004 ) เรามุ่งมั่นสูงมากสำหรับแต่ละคุณสมบัติใช้ 10 เมตรสูงแผนที่ดิจิตอล ( DEM ) ประโยชน์ได้จากเมืองแฝดกรุงเทพมหานคร คณะกรรมการ ระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ เทคนิค เรายังคาดว่าหุ่น ( อย่างแท้จริง ) ตัวแปรสำหรับแต่ละคุณสมบัติที่ระบุว่ามันถูกตั้งอยู่ภายในขอบเขตของเขตน้ำท่วม ตามที่กำหนดโดย Federal Emergency Management Agency ( FEMA ) และตามที่ระบุโดยรูปหลายเหลี่ยมข้อมูลที่มีอยู่จากมินนิโซตากรมทรัพยากรธรรมชาติ เราประกอบด้วย ตัวแปรนี้ เพราะเรารู้สึกว่า คุณสมบัติที่มีแนวโน้มที่จะเกิดน้ำท่วม จะพบยอดขายลดลงเนื่องจากความเสี่ยงที่ราคา