Mike Wampold spent months in late 2

Mike Wampold spent months in late 2013 and early 2014 putting together the pieces to develop a new hotel in an old building in the heart of downtown.

He acquired the historic LNB Building at 150 N. Third St. He lobbied state lawmakers to create a tax increment financing district. He also began negotiating for a franchise agreement with Marriott, one of the most prestigious hotel chains in the industry.

Unbeknownst to Wampold, however, another group of developers—Windsor Aughtry of South Carolina—also had plans for a downtown hotel and also had its eye on a Marriott franchise. They, too, wanted to build on Third Street, and their property was an empty lot just one block from Wampold’s building.

In the end, Windsor Aughtry got the franchise, most likely, say industry experts, because Marriott almost always prefers to fly its flag on newly constructed buildings. In early October, the developers announced plans to build a 147-room, eight-story Courtyard Marriott. It will break ground in 2015 and open a year later, becoming the sixth hotel in downtown Baton Rouge.

For Wampold, the outcome was a setback but only a temporary one. The developer is still moving forward with his hotel project and is currently in talks with an unnamed hotel chain. He hopes to have an announcement about a franchise agreement by the end of the year.

That two big developers would be developing competing hotel projects downtown would have been almost unheard of a few years ago. That they would be building them just a block away from each other at a time when downtown already has five hotels within a 2-mile radius seems almost crazy. But Baton Rouge is in the midst of a hotel boom, and downtown is ground zero.

The growth in the local hotel industry is not just confined to the city’s historic center, however. It’s occurring throughout the metro area. Since 2000, the number of hotels in East Baton Rouge Parish has more than doubled, while the number of hotels in the nine-parish Capital Region has increased 83%. In the past month alone, three new hotel projects have been announced, including the downtown Courtyard Marriott, a Candlewood Suites on Bankers Avenue and an extended-stay hotel in Gonzales.

For now, at least, statistics suggest demand exists to support so many new properties, which is one reason developers are building them. The other is that financing for economy and limited-service hotels is easy to come by these days, so cities all over the country—not just Baton Rouge—are experiencing hotel booms.

Whether the market can support so many new properties in the long term is another question. Downtown hoteliers are counting on their new competitors to help grow the market by enabling the city to attract new conventions and meetings to the River Center. There’s no guarantee that will happen.

Then there’s the fact that most of the new development in the market is in limited-service hotels, not full-service, luxury properties. Those smaller hotels are competing for the same piece of the pie; and because they don’t typically have large meeting spaces or restaurants, they are limited in the type of customer they can attract.

Some hoteliers are already concerned. Every time a new property opens, they take a hit. To stay competitive, they lower their rates. But you can only go so low, and rates in Baton Rouge are already below the national average.

It’s a delicate balance and a gamble that Wampold, for one, believes is worth taking. But he is under no illusion it will be easy.

“You need to make sure you come to the market suited up to play,” he says. “Because it’s going to be competitive, and you better have the equipment to compete.”

ผลลัพธ์ (ไทย) 1:

Wampold ไมค์ใช้เดือนในสาย 2013 และ 2014 ตั้งแต่ชิ้นส่วนร่วมกันพัฒนาโรงแรมใหม่ในการก่อสร้างเก่าในใจกลางเมืองเขาซื้อ LNB ศาสตร์ที่ 150 N. สามเซนต์ เขาออกสียงสนับสนุนร่างกฎหมายของรัฐเพื่อสร้างเขตทางการเงินเพิ่มภาษี เขายังเริ่มเจรจาข้อตกลงแฟรนไชส์กับแมริออท หนึ่งในกลุ่มโรงแรมสุดในอุตสาหกรรมUnbeknownst เพื่อ Wampold อย่างไรก็ตาม นักพัฒนากลุ่มอื่น — วินเซอร์ Aughtry ของเซาท์แคโรไลนา — ยังมีแผนสำหรับโรงแรมใจกลางเมือง และยัง มีตาของแฟรนไชส์แมริออท พวกเขา เกินไป อยากสร้างบนถนนสายที่สาม และพักถูกมากว่างเพียงหนึ่งช่วงตึกของ Wampoldในสุด Aughtry วินด์เซอร์มีแฟรนไชส์ มัก กล่าวว่า ชาญเนื่องจากแมริออทเกือบตลอดเวลาต้องบินธงที่อาคารสร้างใหม่ ในช่วงต้นเดือนตุลาคม นักพัฒนาประกาศแผนการสร้าง 147 ห้อง ชั้น 8 โรงแรมคอร์ทยาร์ดแมริออท มันจะทำลายพื้นดินใน 2015 และเปิดปีต่อมา กลายเป็น โรงแรมหกในแบตันรูชสำหรับ Wampold ผลที่ได้ถูกพิจารณาแต่เฉพาะชั่วคราวหนึ่ง นักพัฒนาจะก้าวไปข้างหน้ากับโครงการโรงแรมของเขายังคง และกำลังเจรจากับห่วงโซ่ที่ชื่อโรงแรม เขาหวังว่าจะมีการประกาศเกี่ยวกับข้อตกลงการให้แฟรนไชส์โดยสิ้นปีว่า ใหญ่สองนักพัฒนาจะสามารถพัฒนาแข่งขันโครงการโรงแรมดาวน์ทาวน์จะได้ได้ยินเกือบสองสามปีที่ผ่านมา ว่า พวกเขาจะสามารถสร้างพวกเขาเพียงบล็อกออกจากกันครั้งเมื่อเมืองมีห้าโรงแรมภายในรัศมี 2 กิโลเมตรดูเหมือนเกือบบ้า แต่แบตันรูชมีบูมโรงแรม และดาวน์เป็นกราวการเจริญเติบโตในอุตสาหกรรมโรงแรมจะไม่เพียงถูกคุมขังตัวประวัติศาสตร์ของเมือง อย่างไรก็ตาม เกิดขึ้นทั่วบริเวณรถไฟใต้ดิน ตั้งแต่ 2000 จำนวนโรงแรมในอีสต์แบตันรูชแพริชได้มากกว่าสองเท่า ในขณะที่จำนวนโรงแรมในเขตเมืองหลวงเก้าแพริชได้เพิ่มขึ้น 83% ในเดือนผ่านมาคนเดียว โครงการโรงแรมใหม่สามได้ถูกประกาศ รวมเมืองคอร์ทยาร์ดแมริออท โรงแรมแคนเดิลวูดสวีทในอเวนิวธนาคารและโรงแรมพักขยายกอนซาเลซสำหรับตอนนี้ น้อย สถิติแนะนำต้องมีอยู่เพื่อสนับสนุนคุณสมบัติใหม่มาก ซึ่งเป็นเหตุผลหนึ่งที่นักพัฒนาจะสร้าง อื่น ๆ ที่เป็นการเงินเศรษฐกิจ และบริการจำกัดโรงแรมง่ายมาวันนี้ เมืองอื่น ๆ ทั่วประเทศ — ไม่เพียงแบตันรูช — พบโรงแรมบอมส์ว่าตลาดสามารถสนับสนุนคุณสมบัติใหม่มากมายในระยะยาวมีคำถามอื่น นับคู่แข่งใหม่ช่วยขยายตลาดเปิดเมืองเพื่อดึงดูดแบบแผนใหม่และการประชุมกลางน้ำโรงแรมตากอากาศเมือง ไม่มีการรับประกันที่จะเกิดขึ้นแล้วมีข้อเท็จจริงที่ว่าส่วนใหญ่ของใหม่พัฒนาในตลาดอยู่ในโรงแรมบริการจำกัด ไม่ครบวงจร คุณสมบัติหรูหรา โรงแรมขนาดเล็กที่กำลังแข่งขันในชิ้นเดียวของวงกลม และเนื่องจากพวกเขาโดยทั่วไปไม่มีร้านอาหารหรือห้องประชุมขนาดใหญ่ พวกเขาถูกจำกัดในแบบของพวกเขาสามารถดึงดูดลูกค้าบางโรงแรมตากอากาศเกี่ยวข้องอยู่แล้ว ทุกครั้งที่เปิดคุณสมบัติใหม่ พวกเขาใช้เวลาตี การแข่งขัน พวกเขาลดราคาของพวกเขา แต่คุณสามารถไปเท่านั้นต่ำมาก และในแบตันรูชอยู่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยประเทศมันเป็นความสมดุลที่ละเอียดอ่อนและหวยที่ Wampold หนึ่ง เชื่อว่า มีมูลค่าการ แต่เขาอยู่ภายใต้ภาพลวงตาไม่มันจะเป็นเรื่องง่าย"คุณต้องแน่ใจว่าคุณมาตลาดที่เหมาะสมขึ้นในการเล่น เขากล่าวว่า "เพราะมันต้องแข่งขัน และคุณมีอุปกรณ์การแข่งขันดีขึ้น"

ผลลัพธ์ (ไทย) 2:

ไมค์ Wampold ใช้เวลาหลายเดือนในช่วงปลายปี 2013 และต้นปี 2014 ร่วมกันวางชิ้นที่จะพัฒนาโรงแรมใหม่ในอาคารเก่าในใจกลางเมือง. เขาได้รับ LNB อาคารประวัติศาสตร์ที่ 150 N. สามเซนต์เขากล่อมฝ่ายนิติบัญญัติของรัฐเพื่อสร้างภาษี ย่านการจัดหาเงินทุนที่เพิ่มขึ้น เขาก็เริ่มการเจรจาต่อรองข้อตกลงแฟรนไชส์กับแมริออทซึ่งเป็นหนึ่งในกลุ่มโรงแรมที่มีชื่อเสียงมากที่สุดในอุตสาหกรรม. ถิ่นที่ Wampold แต่อีกกลุ่มหนึ่งของนักพัฒนาที่วินด์เซอร์ Aughtry เซาท์แคโรไลนายังมีแผนสำหรับโรงแรมย่านใจกลางเมืองและยังมีของ ตากับแฟรนไชส์แมริออท พวกเขาก็ต้องการที่จะสร้างบนถนนสามและทรัพย์สินของพวกเขาเป็นจำนวนมากที่ว่างเปล่าเพียงหนึ่งช่วงตึกจากอาคาร Wampold. ในท้ายที่สุด, วินด์เซอร์ Aughtry มีแฟรนไชส์ส่วนใหญ่บอกว่าผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมเพราะแมริออทมักจะชอบที่จะบินของ ธงในอาคารที่สร้างขึ้นใหม่ ในช่วงต้นเดือนตุลาคมที่นักพัฒนาประกาศแผนการที่จะสร้างห้องพัก 147, แปดชั้น Courtyard Marriott มันจะทำลายพื้นดินในปี 2015 และเปิดในปีต่อมากลายเป็นโรงแรมที่หกในเมืองบาตองรูจ. สำหรับ Wampold ผลเป็นความปราชัย แต่เพียงชั่วคราว นักพัฒนาจะยังคงก้าวไปข้างหน้ากับโครงการโรงแรมของเขาและขณะนี้ในการเจรจากับเครือโรงแรมชื่อ เขาหวังที่จะมีการประกาศเกี่ยวกับข้อตกลงแฟรนไชส์โดยสิ้นปี. ที่สองนักพัฒนาที่ยิ่งใหญ่จะมีการแข่งขันการพัฒนาโครงการโรงแรมย่านใจกลางเมืองจะได้รับแทบไม่เคยได้ยินไม่กี่ปีที่ผ่านมา ว่าพวกเขาจะสร้างพวกเขาเพียงแค่บล็อกออกจากกันในช่วงเวลาที่มีอยู่แล้วในเมืองโรงแรมห้าภายในรัศมี 2 ไมล์ดูเหมือนว่าเกือบบ้า แต่แบตันรูชอยู่ในท่ามกลางของบูมโรงแรมและตัวเมืองเป็นพื้นดินเป็นศูนย์. การเจริญเติบโตในอุตสาหกรรมโรงแรมในท้องถิ่นไม่ได้ จำกัด อยู่เพียงเพื่อศูนย์กลางประวัติศาสตร์ของเมืองอย่างไร มันเกิดขึ้นทั่วบริเวณรถไฟใต้ดิน ตั้งแต่ปี 2000 จำนวนของโรงแรมในภาคตะวันออกตำบลบาตงรูได้เพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัวในขณะที่จำนวนโรงแรมในเก้าตำบล Capital Region ประเทศได้เพิ่มขึ้น 83% ในเดือนที่ผ่านมาคนเดียวสามโครงการโรงแรมใหม่ได้รับการประกาศรวมทั้งเมือง Courtyard Marriott, Candlewood Suites ในธนาคารเวนิวและโรงแรมขยายการพักในกอนซาเล. สำหรับตอนนี้อย่างน้อยสถิติชี้ให้เห็นความต้องการที่มีอยู่เพื่อสนับสนุนจำนวนมากดังนั้นใหม่ คุณสมบัติซึ่งเป็นหนึ่งในนักพัฒนาเหตุผลที่พวกเขากำลังสร้าง อื่น ๆ ที่การจัดหาเงินทุนสำหรับเศรษฐกิจและโรงแรม จำกัด บริการเป็นเรื่องง่ายที่จะมาด้วยวันนี้เพื่อให้ทุกเมืองทั่วประเทศไม่เพียงแบตันรูช-กำลังประสบบอมส์โรงแรม. ไม่ว่าจะเป็นตลาดที่สามารถรองรับคุณสมบัติใหม่จำนวนมากในระยะยาว เป็นคำถามอื่น โรงแรมตากอากาศในเมืองมีการนับที่คู่แข่งใหม่ของพวกเขาที่จะช่วยขยายตลาดโดยการเปิดใช้งานในเมืองเพื่อดึงดูดการจัดประชุมใหม่และการประชุมที่ศูนย์แม่น้ำ ไม่มีการรับประกันว่าจะเกิดขึ้นเป็น. แล้วมีความจริงที่ว่าส่วนใหญ่ของการพัฒนาใหม่ในตลาดอยู่ในโรงแรม จำกัด วงจรไม่บริการเต็มรูปแบบคุณสมบัติหรูหรา ผู้โรงแรมขนาดเล็กมีการแข่งขันสำหรับชิ้นเดียวกันของพาย; และเนื่องจากพวกเขาไม่ได้มักจะมีช่องว่างที่ประชุมใหญ่หรือร้านอาหารที่พวกเขาจะถูก จำกัด ในประเภทของลูกค้าที่พวกเขาสามารถดึงดูด. ตากอากาศบางคนมีความกังวลอยู่แล้ว ทุกครั้งที่เปิดให้บริการใหม่ที่พวกเขาใช้เวลาตี พักการแข่งขันพวกเขาลดอัตราของพวกเขา แต่คุณสามารถไปที่ต่ำมากและอัตราในแบตันรูชมีอยู่แล้วต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของชาติ. มันเป็นความสมดุลที่ละเอียดอ่อนและเล่นการพนันที่ Wampold สำหรับหนึ่งเชื่อว่าเป็นมูลค่าการ แต่เขาอยู่ภายใต้ภาพลวงตาไม่มีมันจะเป็นเรื่องง่าย. "คุณต้องให้แน่ใจว่าคุณมาถึงตลาดเหมาะที่จะเล่น" เขากล่าว "เพราะมันเป็นไปได้ในการแข่งขันและคุณมีอุปกรณ์ที่ดีกว่าในการแข่งขัน."

ผลลัพธ์ (ไทย) 3:

ไมค์ wampold ใช้เวลาหลายเดือนในปลายปี 2013 และ 2014 ก่อนใส่กันชิ้น เพื่อพัฒนาเป็นโรงแรมใหม่ในอาคารเก่าใจกลางเมือง

เขาได้สร้างประวัติศาสตร์ที่ 150 ม. 3 LNB เซนต์เขาการสนับสนุนฝ่ายนิติบัญญัติของรัฐเพื่อสร้างการเพิ่มภาษีในเขต เขายังเริ่มการเจรจาต่อรองสำหรับข้อตกลงแฟรนไชส์กับโรงแรมหนึ่งในโรงแรมที่มีชื่อเสียงที่สุดในกลุ่มอุตสาหกรรม .

ก็คือ wampold แต่อีกกลุ่มของนักพัฒนา วินด์เซอร์ aughtry เซาท์แคโรไลนายังมีแผนสำหรับโรงแรมกลางเมือง และมีสายตาใน Marriott แฟรนไชส์ พวกเขาก็ต้องการที่จะสร้างบนถนนสายสาม และคุณสมบัติของพวกเขามีมาก ว่างเปล่า เพียงหนึ่งบล็อกจากอาคาร wampold .

ในที่สุดวินด์เซอร์ aughtry มีแฟรนไชส์มากที่สุด กล่าวว่า ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม เพราะรอบๆ มักจะชอบที่จะบินของธงในอาคารสร้างใหม่ . ในช่วงต้นเดือนตุลาคม นักพัฒนาได้ประกาศแผนการที่จะสร้าง 147 ห้องแปดเรื่องราว Courtyard Marriott . จะทำลายพื้นดินใน 2015 และเปิดในปีต่อมา กลายเป็นหกในตัวเมืองโรงแรมแบตันรูชสำหรับ wampold

,