In general, foreigners cannot own l

In general, foreigners cannot own land in Thailand unless they are permitted to do so under special laws, which are rarely used. However, under Thai law, foreigners can purchase condominium units up to 49% of the total area of all units in a condominium block.

In a condominium block, all unit owners are jointly responsible for common area fees, which are individually calculated in proportion to the area of each condominium unit.

The collection of condominium unit common area fees is a serious problem for various condominium juristic persons as many unit owners fail to pay their allocated fees in full and on time.

The common area fee covers general management expenses such as fees for security services, cleaning services and lift maintenance, electricity for common property walkways and common property repairs. Electricity and water expenses are also payable by each unit owner because such expenses are incurred by each unit.

According to the Condominium Act of 2008, the registration of juristic acts relating to condominium units requires debt-free certificates, which show that such condominium units are free of debt, meaning that no common area fee is in arrears. Such certificates are issued by the condominium juristic person, so that land officers will effect the condominium registration for the purchaser.

A problem may arise when condominium unit owners are sued for damages in civil cases. Most cases involve unit owners who obtain loans from banks to pay for the condominium units, but who later cannot make the repayment. They are then sued and the courts render judgment for the banks to recover their debts. Consequently, the condominium units are seized and sold by auction.

The problem arises when previous unit owners have failed to pay common area fees. Persons who purchase by auction cannot effect the transfer registration of the condominium units because the respective condominium juristic persons will not issue debt-free certificates unless the common area fees are paid first. As a result, people are reluctant to bid for condominium units in an auction. Thus, seized units are blocked in the system and cannot be sold by auction.

This problem also includes cases where unit owners are sued in other types of civil cases, and their condominium units are seized for sale by auction.

To resolve such problems, the Legal Execution Department proposes amending the Civil Procedure Code so that when condominium units are sold by auction the proceeds from the sale must be initially used to pay the common area fees. The remaining balance will be paid to the creditors. This method will remove obstacles to ownership transfer of the units to the winning bidders of auctions.

At present, the proposed amendment is merely a draft bill and is subject to further amendments. For example, an officer of the Legal Execution Department must first inform the condominium juristic person of any such condominium sale by auction, who will then report the amount of any outstanding common area fees, interest or other penalties and also the applied rates of the common area fee to the department within 30 days. Consequently, common area fees that will be incurred in the future can be prior calculated, especially in cases where several auctions must be held until a condominium unit is sold.

If a condominium juristic person fails to inform the department within a 30-day period, an auction winner can still effect the ownership transfer registration without needing the debt-free certificate.

If the National Legislative Assembly enacts this law, it will help resolve the problem of purchasing by auction condominium units that have common area fee payments in arrears. However, it may reduce the discipline of some condominium unit owners to pay the common area fee. Overall, comparing the proposed new system with the existing one, it should prove useful to the condominium business, particularly those parties involved in the legal administration of seized condominium units.

Rujira Bunnag is the managing director of Marut Bunnag International Law Office. He can be reached at [e-mail].

ผลลัพธ์ (ไทย) 2:

โดยทั่วไปชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยเว้นแต่จะได้รับอนุญาตให้ทำเช่นนั้นภายใต้กฎหมายพิเศษซึ่งไม่ค่อยจะมีใช้ อย่างไรก็ตามภายใต้กฎหมายไทยชาวต่างชาติสามารถซื้อห้องชุดถึง 49% ของพื้นที่ทั้งหมดของทุกหน่วยงานในการป้องกันคอนโดมิเนียม. ในบล็อกคอนโดมิเนียมเจ้าของหน่วยร่วมกันรับผิดชอบค่าพื้นที่ส่วนกลางซึ่งมีการคำนวณเป็นรายบุคคลในสัดส่วนที่ พื้นที่ห้องชุดแต่ละ. เก็บค่าพื้นที่ห้องชุดที่พบบ่อยคือเป็นปัญหาร้ายแรงสำหรับนิติบุคคลอาคารชุดพักอาศัยต่าง ๆ ตามที่เจ้าของหน่วยจำนวนมากไม่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมในการจัดสรรเต็มรูปแบบและในเวลา. ค่าส่วนกลางครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการบริหารงานทั่วไปเช่น ค่าธรรมเนียมสำหรับการบริการรักษาความปลอดภัย, บริการทำความสะอาดและการบำรุงรักษาลิฟท์ไฟฟ้าสำหรับทางเดินสมบัติส่วนรวมและการซ่อมแซมทรัพย์สินที่พบบ่อย ค่าใช้จ่ายในการผลิตไฟฟ้าและน้ำนอกจากนี้ยังมีเจ้าหนี้โดยเจ้าของแต่ละหน่วยเพราะค่าใช้จ่ายดังกล่าวจะเกิดขึ้นโดยแต่ละหน่วย. ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดของปี 2008 การลงทะเบียนของนิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับหน่วยในอาคารชุดต้องมีใบรับรองปลอดหนี้ซึ่งแสดงให้เห็นว่าห้องชุดดังกล่าว ฟรีของหนี้ที่มีความหมายว่าไม่มีค่าส่วนกลางที่ค้างอยู่ใน ใบรับรองดังกล่าวจะออกโดยนิติบุคคลอาคารชุดพักอาศัยเพื่อให้เจ้าหน้าที่ที่ดินจะมีผลกระทบต่อการลงทะเบียนคอนโดมิเนียมสำหรับผู้ซื้อ. ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นเมื่อเจ้าของห้องชุดจะฟ้องค่าเสียหายในคดีแพ่ง ผู้ป่วยส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับเจ้าของหน่วยที่ได้รับเงินกู้ยืมจากธนาคารที่จะจ่ายสำหรับห้องชุด แต่ผู้ที่ต่อมาไม่สามารถทำให้การชำระหนี้ พวกเขาจะฟ้องแล้วและศาลคำพิพากษาสำหรับธนาคารในการกู้คืนหนี้ของพวกเขา ดังนั้นหน่วยในอาคารชุดที่มีการยึดและขายโดยการประมูล. ปัญหาเกิดขึ้นเมื่อเจ้าของหน่วยก่อนหน้านี้ได้ล้มเหลวในการจ่ายค่าพื้นที่ส่วนกลาง ผู้ที่ซื้อโดยการประมูลไม่สามารถส่งผลกระทบต่อการลงทะเบียนการโอนห้องชุดคอนโดมิเนียมเพราะแต่ละนิติบุคคลที่จะไม่ออกใบรับรองปลอดหนี้เว้นแต่ค่าพื้นที่ส่วนกลางจะได้รับเงินครั้งแรก เป็นผลให้ผู้คนมีความเต็มใจที่จะเสนอราคาสำหรับห้องชุดในการประมูล ดังนั้นหน่วยยึดจะถูกบล็อกในระบบและไม่สามารถขายโดยการประมูล. ปัญหานี้นอกจากนี้ยังมีกรณีที่เจ้าของหน่วยฟ้องในรูปแบบอื่น ๆ ของคดีแพ่งและห้องชุดของพวกเขาจะยึดการขายโดยการประมูล. ต้องการแก้ไขปัญหาดังกล่าว กรมบังคับคดีเสนอแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งเพื่อที่ว่าเมื่อหน่วยในอาคารชุดที่มีขายโดยการประมูลเงินที่ได้จากการขายจะต้องใช้ในขั้นต้นจะจ่ายค่าพื้นที่ส่วนกลาง ส่วนที่เหลือจะจ่ายให้แก่เจ้าหนี้ วิธีการนี้จะลบอุปสรรคในการโอนกรรมสิทธิ์ของหน่วยงานที่จะเข้าร่วมประมูลชนะการประมูล. ในปัจจุบันเสนอคำแปรญัตติเป็นเพียงร่างและอาจมีการแก้ไขต่อไป ตัวอย่างเช่นเจ้าหน้าที่ของกรมบังคับคดีแรกที่จะต้องแจ้งให้บุคคลนิติบุคคลอาคารชุดของการขายคอนโดดังกล่าวโดยการประมูลที่แล้วจะรายงานปริมาณของค่าพื้นที่ส่วนกลางที่โดดเด่นใด ๆ สนใจหรือการลงโทษอื่น ๆ และยังมีอัตราการใช้ของร่วมกัน ค่าพื้นที่ไปยังแผนกภายใน 30 วัน ดังนั้นค่าพื้นที่ทั่วไปที่จะเกิดขึ้นในอนาคตสามารถคำนวณได้ก่อนโดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่การประมูลหลายจะต้องจัดขึ้นจนถึงห้องชุดขาย. ถ้าคนที่นิติบุคคลอาคารชุดล้มเหลวที่จะแจ้งให้ฝ่ายภายในระยะเวลา 30 วัน ผู้ชนะการประมูลยังคงสามารถมีผลกระทบต่อการลงทะเบียนการโอนโดยไม่ต้องใบรับรองปลอดหนี้. หากสภานิติบัญญัติแห่งชาติ enacts กฎหมายนี้ก็จะช่วยแก้ปัญหาการจัดซื้อโดยห้องชุดประมูลที่มีการชำระเงินค่าส่วนกลางในงานที่ค้าง แต่ก็อาจจะลดวินัยของเจ้าของห้องชุดบางส่วนที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลาง โดยรวมเมื่อเปรียบเทียบกับระบบใหม่ที่นำเสนอมีอยู่หนึ่งที่มันควรจะเป็นประโยชน์กับธุรกิจของคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะอย่างยิ่งบุคคลผู้ที่เกี่ยวข้องในการบริหารตามกฎหมายของหน่วยในอาคารชุดยึด. รุจิราบุนนาคเป็นกรรมการผู้จัดการของมารุตบุนนาคสำนักงานกฎหมายระหว่างประเทศ เขาสามารถไปถึงที่ [e-mail]

ผลลัพธ์ (ไทย) 3:

โดยทั่วไป ชาวต่างชาติที่ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทย เว้นแต่จะได้รับอนุญาตให้ทำเช่นนั้นภายใต้กฎหมายพิเศษ ซึ่งไม่ค่อยได้ใช้ . อย่างไรก็ตาม ภายใต้กฎหมายไทย ชาวต่างชาติสามารถซื้อห้องชุดถึง 49 % ของพื้นที่ทั้งหมดของทุกหน่วยในอาคารชุดบล็อก

ในคอนโดมิเนียม บล็อก เจ้าของหน่วยทั้งหมดจะร่วมกันรับผิดชอบค่าธรรมเนียมพื้นที่ทั่วไปซึ่งจะแยกคำนวณตามสัดส่วนพื้นที่ของแต่ละห้องชุด .

คอลเลกชันของห้องชุดทั่วไปที่ตั้งค่าเป็นปัญหาร้ายแรงต่าง ๆเช่น คอนโดนิติบุคคลเจ้าของหน่วยหลายคนล้มเหลวที่จะจ่ายค่าธรรมเนียมในการเต็มรูปแบบและในเวลา .

ค่าส่วนกลางครอบคลุมการจัดการทั่วไปค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าธรรมเนียมสำหรับบริการ การรักษาความปลอดภัยบริการทำความสะอาด และ ลิฟท์ บำรุงรักษาไฟฟ้าสำหรับทางเดินทรัพย์ส่วนกลางและซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลาง ไฟฟ้าและน้ำ ค่าใช้จ่ายยังสั่งจ่ายโดยเจ้าของแต่ละหน่วยเนื่องจากค่าใช้จ่ายดังกล่าวที่เกิดขึ้น โดยแต่ละหน่วย

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551 การจดทะเบียนนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดที่ต้องมีหนี้บัตรฟรีซึ่งแสดงให้เห็นว่าห้องชุดดังกล่าวเป็นฟรีของหนี้ หมายความว่า ค่าส่วนกลางจะไม่เกินกำหนด เช่นใบรับรองออกโดยนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อให้เจ้าหน้าที่ที่ดินจะผลการจดทะเบียนอาคารชุดสำหรับผู้ซื้อ .

ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นเมื่อเจ้าของห้องชุดจะฟ้องค่าเสียหายในคดีแพ่ง .ส่วนกรณีที่เกี่ยวข้องกับเจ้าของห้องชุดที่ได้รับเงินกู้จากธนาคารเพื่อจ่ายค่าห้องชุด แต่ต่อมาไม่สามารถชำระหนี้ จากนั้นพวกเขาจะฟ้อง และศาลให้ความยุติธรรมสำหรับธนาคารที่จะกู้คืนหนี้ของพวกเขา จากนั้น ห้องชุดถูกยึดและขายโดยการประมูล

ปัญหาเกิดขึ้นเมื่อเจ้าของหน่วยก่อนหน้านี้ได้ล้มเหลวที่จะจ่ายค่าพื้นที่ทั่วไปผู้ที่ซื้อโดยการประมูลไม่สามารถมีผลต่อการลงทะเบียนของหน่วยในอาคารชุดแต่ละอาคารชุดนิติบุคคลเพราะจะไม่ปัญหาหนี้บัตรฟรีเว้นแต่ค่าธรรมเนียมพื้นที่โดยทั่วไปจะจ่ายก่อน เป็นผลให้คนไม่เต็มใจที่จะเสนอราคาสำหรับห้องชุดในการประมูล ดังนั้น ยึดหน่วยถูกบล็อกในระบบ และไม่สามารถขายโดยการประมูล .

ปัญหานี้ยังรวมถึงกรณีที่จะฟ้องเจ้าของหน่วยในประเภทอื่น ๆของคดีแพ่ง และห้องชุดของตนถูกยึดเพื่อขายทอดตลาด

เพื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าว กรมบังคับคดีได้เสนอแก้ไขประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ดังนั้น เมื่อห้องชุดที่ขายโดยการประมูล รายได้จากการขายจะต้องเริ่มใช้ จ่ายค่าธรรมเนียมพื้นที่ทั่วไปยอดคงเหลือจะต้องจ่ายให้กับเจ้าหนี้ วิธีนี้จะลบอุปสรรคในการโอนกรรมสิทธิ์ของหน่วยที่จะชนะประมูลของประมูล

ปัจจุบัน เป็นเพียงเสนอแก้ไขร่างกฎหมายและอาจมีการแก้ไขเพิ่มเติม ตัวอย่างเช่นเจ้าหน้าที่ของกรมบังคับคดีจะต้องแจ้งนิติบุคคลอาคารชุดของใด ๆ เช่น คอนโดมิเนียม ขายโดยการประมูลที่จะรายงานจำนวนของพื้นที่ส่วนกลางที่โดดเด่นใด ๆค่าธรรมเนียม ดอกเบี้ย หรือโทษอื่น ๆและยังใช้อัตราค่าพื้นที่ส่วนกลางไปยังหน่วยงานภายใน 30 วัน จากนั้นค่าส่วนกลางที่จะเกิดขึ้นในอนาคตได้ก่อน คำนวณ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่การประมูลหลายต้องจัดขึ้นจนถึงห้องชุดขาย

ถ้านิติบุคคลอาคารชุดล้มเหลวที่จะแจ้งให้แผนก ภายในระยะเวลา 30 วัน เป็นผู้ชนะการประมูลยังสามารถมีผลต่อการโอนกรรมสิทธิ์โดยไม่ต้องลงทะเบียนหนี้ฟรี

รับรองถ้าสภานิติบัญญัติแห่งชาติ enacts กฎหมายนี้ จะช่วยแก้ไขปัญหาของการซื้อโดยการประมูลหน่วยในอาคารชุดที่มีพื้นที่ส่วนกลางค่าธรรมเนียมการชำระเงินเกินกำหนด อย่างไรก็ตาม มันอาจลดวินัยบางเจ้าของห้องชุด เพื่อจ่ายค่าส่วนกลาง . โดยรวม , การเสนอระบบใหม่กับที่มีอยู่ มันน่าจะมีประโยชน์กับธุรกิจคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่เกี่ยวข้องในการบริหารกฎหมายยึดห้องชุด

รุจิรา บุนนาค เป็นกรรมการผู้จัดการ บริษัท มารุต บุนนาค กฎหมายระหว่างประเทศ Office เขาสามารถติดต่อได้ที่ มารุต @ และ . co.th .