Dear Committee, I would like to apo

Dear Committee,

I would like to apologize for the late reply on this issue. I have been in discussions with the Head Office team and also our Legal Counsel and we have been investigating previous Court cases on this topic.

Please find attached, Supreme Court Ruling (Short Report) where a Co-Owner sued the Juristic, as they had stopped the Co-Owner from using the Common Area because the Co-Owner hadn’t paid their Outstanding CAM Fees:

Highlighted Paragraph (1st): The Court stated that the only way to force the Co-Owner to pay the CAM fee, was to take the case to the Courts and for the Courts to order the Co-Owner to pay the Outstanding CAM Fees. The Condominium Act doesn’t provide a way to force the Co-Owner to pay the CAM Fee in the any other way.

Highlighted Paragraph (2nd): The Court said that the Co-Owner has the right to use the Common Area. The Juristic couldn’t stop the Co-Owner from using the Common Area because of Co-Owner did not paid the CAM fee. It means that the Juristic violated the Co-Owner from using the Common Area.

Highlighted Paragraph (3rd): Despite the Condominium Regulations stating that the Juristic can stop the Co-Owner from using the Common Area and facilities and can terminate the water supply, the Court Officer stated that the Condominium Regulations was settled for the Co-Owner from using the Common Area, facilities in the wrong way.

In this case, the Co-Owner, sued the Juristic as he informed the Courts that they didn’t pay the CAM Fee because the Juristic spend the money (CAM fee) for the useless or unclear items. The Court office said that it was not fair to the other Co-Owners who had paid the CAM Fee and the Co-Owner’s reason was not acceptable. So the Court office ordered the Co-Owner to pay the CAM Fee.

So, as discussed in previous emails, the only way to force Khun Sorasak to pay the Outstanding Invoices and Penalty Charges, is to take him to court once his AR Outstanding is more than six (6) months.

Based on the Court Case above, the Juristic has the right way to take the Co-Owner to court to try to recover the funds. However, we can’t stop the water, or the access to the Common Area Facilities such as Car Parking or Swimming Pool or Car Washing Facilities, even though the Condominium Regulations state that we can. The Condominium Act is the Law of the land and is therefore stronger than the Regulations of each Condominium. The Regulations are enforceable providing that they are not in contradiction with the Condominium Act. If they are in contradiction, then the Condominium Act will prevail.

Please note that it is the not within the jurisdiction of the Land Department or banking establishments to enforce the collection of Outstanding Payments. It is only within the jurisdiction of the Courts.

Also putting the defaulting Co-Owner’s name on the notice board or in the lift, is not technically illegal and some buildings have done it, such as the RBSC, there was a recent case in 2014 at a condo on the river where a Co-Owner successfully sue the Juristic for Defamation and the Juristic had to pay compensation to the Co-Owner in excess of the Outstanding CAM Fees. Therefore the Building Management doesn’t recommend putting the Co-Owner’s name on the Notice Board.

For the Penalty Charges, the Building Management calculated for the late payment and billed him. Please find the outstanding as attached.

We have already calculated the Penalty Charges based on the Condominium Act, which is 12 % per annum for less than six (6) months and 20 % per annum for more than six (6) months.

As Khun Adul discussed by phone with Khun Sorasak last week, he told me that the Juristic can’t stop the water and others as he was familiar with the law.

For my opinion, we have two (2) ways of resolving this:

1. Continue to negotiate with the Co-Owner as he is currently six (6) months outstanding but the Co-Owner has verbally agreed to pay an amount by the end of this month.
2. If the Co-Owner fails to make the necessary payment by the end of July, 2015, the Juristic Person Manager (JPM) has to send him a lawyer’s notice and if that doesn’t work, then ultimately the JPM will have take him to Court, as the period of outstanding is more than six (6) months. Continue to calculate the Penalty Charges until payment has been received and to enforce him to pay the penalty too. Otherwise it will be unfair to the other Co-Owners.

Please note that he knows Benja Gardens and Phirom Gardens pay every three (3) months for their CAM Fee.

Again I have to apologize to late reply. I have to find out the case and my English is not good, I have to recheck, it make for late typing.

If you have any queries, please feel free to contact me.

ผลลัพธ์ (ไทย) 1:

เรียนท่านกรรมการ อยากจะขออภัยสำหรับการตอบกลับล่าช้าเรื่องนี้ ผมได้ปรึกษากับทีมงานสำนักงาน และที่ปรึกษากฎหมายของเรา และเราได้รับการตรวจสอบกรณีศาลก่อนหน้านี้ในหัวข้อนี้ กรุณาค้นหาแนบ คดีปกครอง (รายงานสั้น) ที่เป็นเจ้าของร่วมฟ้อง Juristic ตามที่พวกเขาหยุดเจ้าของร่วมใช้พื้นที่ส่วนกลางเนื่องจากเจ้าของร่วมไม่ชำระเงินค่าธรรมเนียม CAM ความโดดเด่น: เน้นย่อหน้า (1): ศาลที่กล่าวว่า วิธีเดียวที่จะบังคับให้เจ้าของร่วมชำระเงิน CAM การ ใช้กรณีศาล และศาลสั่งให้เจ้าของร่วมชำระค่าธรรมเนียม CAM โดดเด่น พระราชบัญญัติอาคารชุดไม่มีวิธีการบังคับให้เจ้าของร่วมชำระค่า CAM ในการลักษณะใด เน้นย่อหน้า (2): ศาลที่กล่าวว่า เจ้าของร่วมมีสิทธิที่จะใช้พื้นที่ส่วนกลาง Juristic ไม่หยุดที่เจ้าของร่วมใช้พื้นที่ส่วนกลางเนื่องจากเจ้าของร่วมไม่ชำระค่าธรรมเนียม CAM หมายความ ว่า Juristic การละเมิดเจ้าของร่วมใช้พื้นที่ส่วนกลาง เน้นย่อหน้า (3): แม้การคอนโดมิเนียมระเบียบระบุว่า Juristic สามารถหยุดเจ้าของร่วมใช้พื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวก และสามารถยกเลิกการจัดหาน้ำ เจ้าหน้าที่ศาลกล่าวว่า ระเบียบคอนโดถูกตัดสินสำหรับเจ้าของร่วมใช้พื้นที่ส่วนกลาง ในทางผิด ในกรณีนี้ เจ้าของร่วม ฟ้อง Juristic เป็นเขาแจ้งศาลที่ พวกเขาไม่ได้จ่ายค่า CAM เพราะ Juristic การจ่ายเงิน (ค่าธรรมเนียม CAM) สำหรับสินค้าไม่มีประโยชน์ หรือไม่ชัดเจน สำนักงานศาลกล่าวว่า มันไม่ยุติธรรมเจ้าร่วมของการที่ได้ชำระค่าธรรมเนียม CAM และไม่ยอมรับเหตุผลของ Co-เจ้า ดังนั้น สำนักงานศาลสั่งให้เจ้าของร่วมชำระเงิน CAM ดังนั้น ตามที่กล่าวไว้ในก่อนหน้านี้อีเมล์ วิธีเดียวที่จะบังคับให้ฐานคุณจะชำระใบแจ้งหนี้ที่ค้างชำระและค่าธรรมเนียมค่าปรับ จะใช้ศาลเขาเมื่อเขาโดดเด่น AR มากกว่าหกเดือน จากข้างต้นศาล Juristic มีวิธีที่จะใช้เจ้าร่วมศาลพยายามที่จะกู้ได้ อย่างไรก็ตาม เราไม่สามารถหยุดน้ำ หรือการเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นที่ทั่วไปเช่นสถานที่ จอดรถ หรือสระว่ายน้ำ หรือ บริการการล้างรถ แม้ว่าระเบียบคอนโดมิเนียมรัฐว่า พระราชบัญญัติอาคารชุดเป็นกฎหมายของแผ่นดิน นั้นจึงแข็งแกร่งกว่าข้อบังคับของอาคารชุดแต่ละ กฎระเบียบมีผลบังคับใช้ให้จะไม่ขัดแย้งกับพระราชบัญญัติอาคารชุด ถ้าในความขัดแย้ง พระราชบัญญัติอาคารชุดจะใช้ถือ โปรดหมายเหตุว่า ไม่ภายในเขตอำนาจของกรมที่ดินหรือธนาคารต่าง ๆ เพื่อบังคับใช้คอลเลกชันของการชำระเงินที่ค้างชำระ เฉพาะภายในเขตอำนาจของศาลได้ ยัง ให้ตั้งค่าเริ่มต้น Co-เจ้าของป้าย หรือ ใน ลิฟต์ ไม่ผิดกฎหมายเทคนิค และบางอาคารได้ เช่น RBSC มีกรณีล่าสุดในปี 2014 ที่คอนโดแม่ที่เป็นเจ้าของร่วมแล้วฟ้อง Juristic สำหรับการหมิ่นประมาท และ Juristic ที่มีการจ่ายค่าตอบแทนให้เจ้าของร่วมเกินค่า CAM โดดเด่น ดังนั้น การบริหารจัดการอาคารไม่แนะนำใส่ Co-เจ้าของบอร์ดประกาศ สำหรับค่าธรรมเนียมค่าปรับ การบริหารจัดการอาคารคำนวณสำหรับการชำระเงินล่าช้า และเรียกเก็บเงินเขา กรุณาหาโดดเด่นตามที่แนบ เรามีแล้วคำนวณค่าปรับตามกฎหมายอาคารชุด ที่เป็น 12% ต่อปีน้อยกว่าหก (6) เดือนและ 20% ต่อปีเกินกว่า 6 เดือน เป็นคุณ Adul หารือทางโทรศัพท์กับคุณฐานสัปดาห์สุดท้าย เขาบอก Juristic ไม่สามารถหยุดน้ำและอื่น ๆ ขณะที่เขาคุ้นเคยกับกฎหมาย ความเห็นของฉัน เรามี 2 วิธีในการแก้ปัญหานี้: 1. ดำเนินการเจรจากับเจ้าของร่วมเขาอยู่ได้หกเดือนโดดเด่น แต่วาจายอมรับเจ้าของร่วมชำระเงินภายในสิ้นเดือนนี้2. ถ้าเจ้าของร่วมไม่ชำระเงินที่จำเป็น โดย 2558 นิติบุคคลผู้จัดการ (สามเสา) ได้ส่งเขาประกาศของทนาย และถ้ายังใช้ไม่ได้ แล้วในที่สุดสามเสาจะมี ขึ้นเขาศาล เป็นระยะเวลาคงเหลือ มากกว่า 6 เดือน ดำเนิน การคำนวณค่าปรับจนได้รับการชำระเงิน และ เพื่อบังคับให้จ่ายค่าปรับเกินไป มิฉะนั้น มันจะยุติธรรมกับเจ้าของร่วมที่ โปรดทราบว่า เขารู้ว่า สวนเบญจาและภิรมย์สวนจ่ายทุกเดือนสาม (3) ค่าธรรมเนียมของ CAM อีก จะต้องต้องขออภัยตอบช้า มีการค้นหากรณี และภาษาอังกฤษไม่ดี มีการตรวจสอบ มันทำให้การพิมพ์ช้า ถ้าคุณมีแบบสอบถามใด ๆ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อฉัน

ผลลัพธ์ (ไทย) 2:

คณะกรรมการที่รักผมอยากจะขอโทษสำหรับการตอบกลับปลายเกี่ยวกับปัญหานี้ ฉันได้รับในการหารือกับทีมสำนักงานใหญ่และยังมีที่ปรึกษากฎหมายของเราและเราได้รับการตรวจสอบกรณีที่ศาลก่อนหน้านี้ในหัวข้อนี้. กรุณาหาแนบศาลฎีกาวินิจฉัย (รายงานสั้น) ซึ่งเป็นเจ้าของร่วมฟ้องนิติบุคคลเช่นที่พวกเขามี หยุดเจ้าของร่วมจากการใช้พื้นที่ร่วมกันเพราะเจ้าของร่วมไม่ได้จ่ายเงินค่าเล่าเรียน CAM ที่โดดเด่นของพวกเขาย่อหน้าที่ไฮไลต์ (1): ศาลระบุว่าวิธีเดียวที่จะบังคับให้เจ้าของร่วมจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียม CAM ที่ถูก ที่จะนำคดีไปสู่ศาลและศาลสั่งให้เจ้าของร่วมที่จะจ่ายค่าเล่าเรียน CAM ที่โดดเด่น พระราชบัญญัติอาคารชุดไม่ได้ให้วิธีการบังคับเจ้าของร่วมจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียม CAM ในทางอื่น ๆ . ย่อหน้าที่ไฮไลต์ (2): ศาลกล่าวว่าเจ้าของร่วมมีสิทธิที่จะใช้พื้นที่ส่วนกลาง นิติบุคคลไม่สามารถหยุดเจ้าของร่วมจากการใช้พื้นที่ร่วมกันเพราะเจ้าของร่วมไม่ได้จ่ายค่าตอบแทน CAM และ มันหมายความว่านิติบุคคลละเมิดเจ้าของร่วมจากการใช้พื้นที่ร่วมกัน. ย่อหน้าที่ไฮไลต์ (3): แม้จะมีกฎระเบียบคอนโดมิเนียมระบุว่านิติบุคคลสามารถหยุดเจ้าของร่วมจากการใช้พื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกและสามารถยุติน้ำประปา เจ้าหน้าที่ศาลระบุว่ากฎระเบียบคอนโดมิเนียมได้รับการตัดสินสำหรับเจ้าของร่วมจากการใช้พื้นที่ร่วมกัน, สิ่งอำนวยความสะดวกในทางที่ผิด. ในกรณีนี้เจ้าของร่วมฟ้องนิติบุคคลเป็นเขาบอกศาลว่าพวกเขาไม่ได้จ่ายเงิน ค่าธรรมเนียม CAM เพราะนิติบุคคลใช้จ่ายเงิน (ค่าบริการ CAM) สำหรับรายการที่ไร้ประโยชน์หรือไม่ชัดเจน สำนักงานศาลบอกว่ามันก็ไม่ยุติธรรมกับคนอื่น ๆ ที่ได้มีการจ่ายค่าบริการ CAM และเหตุผลที่เจ้าของร่วมเป็นที่ยอมรับไม่ได้เจ้าของร่วม ดังนั้นสำนักงานศาลมีคำสั่งให้เจ้าของร่วมจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียม CAM ได้. ดังนั้นตามที่กล่าวไว้ในอีเมลก่อนหน้านี้วิธีเดียวที่จะบังคับให้คุณสรศักดิ์ที่จะจ่ายใบแจ้งหนี้ค้างและค่าปรับคือการเอาเขาขึ้นศาลครั้งเดียวของเขา AR ที่โดดเด่นคือ เกินกว่าหก (6) เดือน. ขึ้นอยู่กับการฟ้องคดีข้างต้นนิติบุคคลมีวิธีการที่เหมาะสมที่จะใช้เจ้าของร่วมศาลเพื่อพยายามที่จะกู้เงิน อย่างไรก็ตามเราไม่สามารถหยุดน้ำหรือการเข้าถึงไปยังพื้นที่สิ่งอำนวยความสะดวกทั่วไปเช่นที่จอดรถหรือสระว่ายน้ำหรือซักผ้ารถสิ่งอำนวยความสะดวกแม้ว่ารัฐคอนโดมิเนียมกฎระเบียบที่เราสามารถทำได้ พระราชบัญญัติอาคารชุดเป็นกฎหมายของแผ่นดินและดังนั้นจึงเป็นที่แข็งแกร่งกว่ากฎระเบียบของแต่ละคอนโดมิเนียม กฎระเบียบที่มีการบังคับใช้ให้ว่าพวกเขาจะไม่ได้อยู่ในความขัดแย้งกับพระราชบัญญัติอาคารชุด ถ้าพวกเขาอยู่ในความขัดแย้งแล้วพระราชบัญญัติอาคารชุดจะเหนือกว่า. โปรดทราบว่ามันเป็นไม่ได้อยู่ในอำนาจของกรมที่ดินหรือสถานประกอบการของธนาคารในการบังคับใช้คอลเลกชันของการชำระเงินดีเด่น มันเป็นเพียงภายในเขตอำนาจของศาล. นอกจากนี้ยังมีการใส่ชื่อผิดนัดเจ้าของร่วมในคณะกรรมการแจ้งให้ทราบล่วงหน้าหรือในลิฟท์ที่ไม่ผิดกฎหมายในทางเทคนิคและอาคารบางส่วนได้ทำมันเช่น RBSC มีเป็นกรณีล่าสุดในปี 2014 ที่คอนโดริมแม่น้ำที่เป็นเจ้าของร่วมประสบความสำเร็จฟ้องหมิ่นประมาทนิติบุคคลและนิติบุคคลแห่งหนึ่งมีการจ่ายเงินชดเชยให้เจ้าของร่วมในส่วนที่เกินจากค่าเล่าเรียน CAM ที่โดดเด่น ดังนั้นการจัดการอาคารไม่แนะนำให้ใส่ชื่อเจ้าของร่วมในคณะกรรมการแจ้งให้ทราบ. สำหรับค่าใช้จ่ายการลงโทษผู้บริหารอาคารคำนวณสำหรับการชำระเงินล่าช้าและเรียกเก็บเงินจากเขา กรุณาหาที่โดดเด่นที่แนบมา. เราได้คำนวณแล้วค่าปรับตามพระราชบัญญัติอาคารชุดซึ่งเป็น 12% ต่อปีน้อยกว่าหก (6) เดือนและ 20% ต่อปีนานกว่าหก (6) เดือน. ในฐานะที่เป็นคุณ อดุลย์หารือทางโทรศัพท์กับนายสรศักดิ์สัปดาห์ที่ผ่านมาเขาบอกว่านิติบุคคลไม่สามารถหยุดน้ำและอื่น ๆ ในขณะที่เขาคุ้นเคยกับกฎหมาย. สำหรับความคิดของฉันเรามีสอง (2) วิธีการในการแก้ไขปัญหานี้: 1 ดำเนินการต่อไปเจรจากับเจ้าของร่วมในขณะที่เขาอยู่ในขณะนี้หก (6) เดือนที่โดดเด่น แต่เจ้าของร่วมได้ตกลงด้วยวาจาที่จะจ่ายจำนวนเงินภายในสิ้นเดือนนี้. 2 หากเจ้าของร่วมล้มเหลวในการชำระเงินที่จำเป็นโดยสิ้นเดือนกรกฎาคม 2015, นิติบุคคล Manager (JPM) จะสามารถส่งเขาแจ้งให้ทราบล่วงหน้าของทนายความและถ้าไม่ได้ทำงานแล้วในที่สุด JPM จะต้องพาเขาไป ศาลเป็นระยะเวลาของการที่โดดเด่นเป็นมากกว่าหก (6) เดือน ดำเนินการต่อในการคำนวณค่าปรับไปจนกว่าจะชำระได้รับและการบังคับใช้ให้เขาจ่ายค่าปรับมากเกินไป มิฉะนั้นมันจะไม่เป็นธรรมกับคนอื่น ๆ เจ้าของร่วม. โปรดทราบว่าเขารู้ว่าเบญจา Gardens และสวนภิรมย์จ่ายทุกสามเดือน (3) ค่าธรรมเนียม CAM ของพวกเขา. อีกครั้งผมต้องขอโทษที่ตอบช้า ฉันต้องไปหาจากกรณีและภาษาอังกฤษของฉันไม่ดีฉันต้องตรวจสอบก็ทำให้การพิมพ์ปลาย. หากคุณมีข้อสงสัยใด ๆ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อฉัน