Improvement in the global second-
home and overall lodging markets,
particularly in gateway and primary
resort destinations, combined with
an updated regulatory framework is
causing a resurgence of interest in
condominium hotels.
Condominium hotels vary in structure and
operation throughout the globe. While in
most locations they physically resemble a
condominium development, offering large
units with kitchen facilities and little public
space beyond a reception area, in other
locations the asset resembles a typical
transient lodging operation. This latter
model became popular during the last real
estate upcycle in the 2000s, particularly
in the US. In this model, the ownership
structure is divided between a hotel lot
owner, who owns the building’s public
spaces and ancillary revenue-generating
facilities, and individual unit owners, who,
if participating in an available rental
program, share in the revenues and
expenses associated with the rental of their
units as transient lodging accommodations.
This kind of condominium hotel features the
public space, amenities and level of finishes
consistent with a hotel operated by the
affiliated brand.
Regardless of the physical appearance or
operating structure, condominium hotels are
often considered attractive to developers,
lodging operators and unit owners alike.
In markets where traditional construction
lending was limited, the presale of units had
allowed developers to obtain construction
financing, aligning themselves with a
hotel operator to gain pricing premiums
on unit sales. Lodging operators benefited
from new inventory under management
and potentially earning a licensing fee on
the sale of the units. Unit owners often
purchased units assuming that values would
continue to appreciate and that the income
generated from their revenue split would
cover their costs of ownership.
With the global economic decline, however,
many condominium hotels, particularly
those located in the US, have faced
litigation, restructuring or bankruptcy,
mostly due to issues surrounding control,
income allocation and securities issues. At
the core of the complexity has been the
applicability of securities laws to the offering
of condominium hotel units.
The US Securities and Exchange Commission
(SEC), in a 1973 release (SEC Release 33-
5347) and in subsequent no-action letters,
has addressed the issue of when the sale
of condominium units constitutes the sale
of a “security.” In brief, the SEC’s guidance
prohibits (a) the pooling of income, (b)
emphasis of the investment aspects of the
condominium and (c) restrictions on use
of the condominium (such as a mandatory
rental program). This issue affected projects
targeting both US buyers, a major source
of global investment in second-home real
estate, and international buyers, who,
familiar with the concept back home, faced
additional complexity and risk.
พัฒนาในโลกที่สอง-บ้าน และโดยรวมตลาด ที่พัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเกตเวย์และหลัก รีสอร์ทสถานที่ท่องเที่ยว รวมกับ มีกรอบระเบียบปรับปรุง รีเซอร์เจนซ์น่าสนใจในการทำให้เกิด โรงแรมคอนโดมิเนียมโรงแรมคอนโดมิเนียมแตกต่างกันในโครงสร้าง และ การดำเนินการทั่วโลก ในขณะที่ใน สถานที่ส่วนใหญ่จะมีลักษณะทางกายภาพ การพัฒนาคอนโดมิเนียม ห้องขนาดใหญ่ หน่วยครัวและประชาชนน้อย พื้นที่นอกเหนือจากการต้อนรับ ในที่อื่น ๆ สถานสินทรัพย์มีลักษณะโดยทั่วไป การดำเนินการพักชั่วคราว หลังนี้ รูปแบบเป็นที่นิยมในช่วงสุดท้ายจริง เอสเตท upcycle ใน 2000s โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในสหรัฐอเมริกา ในรูปแบบนี้ เป็นเจ้าของ โครงสร้างจะถูกแบ่งระหว่างโรงแรมมาก เจ้าของ เจ้าของอาคารสาธารณะ ช่องว่างและพิเศษสร้างรายได้ สิ่งอำนวยความสะดวก และเจ้าของแต่ละหน่วย ที่ ถ้ามีส่วนร่วมในการให้เช่า โปรแกรม ร่วมในรายได้ และ ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับบริการของตน หน่วยเป็นพักพักชั่วคราว พักคอนโดชนิดนี้จะ พื้นที่สาธารณะ อำนวยความสะดวก และระดับของผิว สอดคล้องกับโรงแรมที่ดำเนินการโดยการ แบรนด์ในเครือโดยลักษณะทางกายภาพ หรือ การดำเนินงานโครงสร้าง โรงแรมคอนโดมิเนียมได้ มักจะพิจารณานักพัฒนา พักตัวและหน่วยเจ้าของเหมือนกัน ในประเทศที่แบบก่อสร้าง ให้ยืมไม่จำกัด ก่อนเปิดขายของหน่วยได้ allowed developers to obtain construction financing, aligning themselves with a hotel operator to gain pricing premiums on unit sales. Lodging operators benefited from new inventory under management and potentially earning a licensing fee on the sale of the units. Unit owners often purchased units assuming that values would continue to appreciate and that the income generated from their revenue split would cover their costs of ownership. With the global economic decline, however, many condominium hotels, particularly those located in the US, have faced litigation, restructuring or bankruptcy, mostly due to issues surrounding control, income allocation and securities issues. At the core of the complexity has been the applicability of securities laws to the offering of condominium hotel units. The US Securities and Exchange Commission (SEC), in a 1973 release (SEC Release 33-5347) and in subsequent no-action letters, has addressed the issue of when the sale of condominium units constitutes the sale of a “security.” In brief, the SEC’s guidance prohibits (a) the pooling of income, (b) emphasis of the investment aspects of the condominium and (c) restrictions on use of the condominium (such as a mandatory rental program). This issue affected projects targeting both US buyers, a major source of global investment in second-home real estate, and international buyers, who, familiar with the concept back home, faced additional complexity and risk.
การแปล กรุณารอสักครู่..