Land prices contributed much more t

Land prices contributed much more to the price increases than did structures. This can be seen in the building cost index in Fig. 1. An estimate of land value for a house can be derived by subtracting the replacement value of the structure, adjusted for depreciation, from the home price. Using this methodology, Davis and Palumbo calculated land values for 46 U.S. metro areas, which can be found at the website for the Lincoln Institute for Land Policy.[15]

Housing bubbles may occur in local or global real estate markets. The 2008 bubble burst within the red line districts of the United States residential market. In their late stages, they are typically characterized by rapid increases in the valuations of real property until unsustainable levels are reached relative to incomes, price-to-rent ratios, and other economic indicators of affordability. This may be followed by decreases in home prices that result in many owners finding themselves in a position of negative equity—a mortgage debt higher than the value of the property. The underlying causes of the housing bubble are complex. Factors include tax policy (exemption of housing from capital gains), historically low interest rates, lax lending standards, failure of regulators to intervene, and speculative fever.[5][7][16][17][18][19] This bubble may be related to the stock market or dot-com bubble of the 1990s.[1][20][21][22][23] This bubble roughly coincides with the real estate bubbles of the United Kingdom, Hong Kong, Spain,[24] Poland, Hungary and South Korea.[25][26]

While bubbles may be identifiable in progress, bubbles can be definitively measured only in hindsight after a market correction,[27] which in the U.S. housing market began in 2005–2006.[28][29][30][31][32][33] Former U.S. Federal Reserve Board Chairman Alan Greenspan said "We had a bubble in housing",[34][35] and also said in the wake of the subprime mortgage and credit crisis in 2007, "I really didn't get it until very late in 2005 and 2006." In 2001, Alan Greenspan dropped interest rates to a low 1% in order to jump the economy after the ".com" bubble. It was then bankers and other Wall Street firms started borrowing money due to its inexpensiveness.[36]

The mortgage and credit crisis was caused by the inability of a large number of home owners to pay their mortgages as their low introductory-rate mortgages reverted to regular interest rates. Freddie Mac CEO Richard Syron concluded, "We had a bubble",[37] and concurred with Yale economist Robert Shiller's warning that home prices appear overvalued and that the correction could last years, with trillions of dollars of home value being lost.[37] Greenspan warned of "large double digit declines" in home values "larger than most people expect."[35]

Problems for home owners with good credit surfaced in mid-2007, causing the United States' largest mortgage lender, Countrywide Financial, to warn that a recovery in the housing sector was not expected to occur at least until 2009 because home prices were falling "almost like never before, with the exception of the Great Depression".[8] The impact of booming home valuations on the U.S. economy since the 2001–2002 recession was an important factor in the recovery, because a large component of consumer spending was fueled by the related refinancing boom, which allowed people to both reduce their monthly mortgage payments with lower interest rates and withdraw equity from their homes as their value increased.[7]

Timeline[edit]

ผลลัพธ์ (ไทย) 1:

ที่ดินราคาส่วนมากจะขึ้นราคามากกว่าโครงสร้างไม่ได้ สามารถดูได้ในดัชนีต้นทุนอาคารใน Fig. 1 การประเมินมูลค่าที่ดินในบ้านสามารถได้รับมา โดยการลบค่าเปลี่ยนโครงสร้าง ปรับปรุงค่าเสื่อมราคา จากราคาบ้าน ใช้วิธีนี้ Davis และ Palumbo คำนวณค่าที่ดินการ 46 สหรัฐเมโทร ซึ่งสามารถพบได้ที่เว็บไซต์สำหรับ สถาบันลินคอล์นสำหรับนโยบายที่ดิน [15]บ้านฟองอากาศอาจเกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์เฉพาะที่ หรือสากล ระเบิดฟอง 2008 ภายในเขตเส้นสีแดงของตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐอเมริกา ในระยะปลายของพวกเขา พวกเขาโดยทั่วไปพร้อมกันคือเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในการประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์จนบรรลุระดับ unsustainable เทียบรายได้ อัตราส่วนราคาเช่า และตัวบ่งชี้ทางเศรษฐกิจอื่น ๆ ของสามารถในการจ่าย นี้อาจตาม ด้วยการลดราคาบ้านที่ส่งผลให้หลายเจ้าของค้นหาตัวเองในตำแหน่งของส่วนที่เป็นค่าลบ เช่นหนี้จำนองสูงกว่าค่าของคุณสมบัติ สาเหตุพื้นฐานของฟองที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อน ปัจจัยได้แก่นโยบายภาษี (ยกเว้นหมู่บ้านจัดสรรจากกำไรทุน) อดีตต่ำอัตราดอกเบี้ย lax ยืมมาตรฐาน ความล้มเหลวของหน่วยงานกำกับดูแลแทรกแซง และไข้เก็ง [5] [7] [16] [17] [18] [19] ฟองนี้อาจเกี่ยวข้องกับตลาดหุ้นหรือฟองสบู่ดอตคอมของปี 1990 [1] [20] [21] [22] [23] นี้ฟองหยาบ ๆ กรุณา ด้วยฟองอสังหาริมทรัพย์สหราชอาณาจักร Hong Kong ประเทศสเปน, [24] ประเทศโปแลนด์ ประเทศฮังการี และประเทศเกาหลีใต้ [25] [26]ในขณะที่ฟองอากาศอาจระบุได้ในความคืบหน้า ฟองสามารถแน่นอนวัดเฉพาะใน hindsight หลังตลาดแก้ไข, [27] ซึ่งในสหรัฐอเมริกาอยู่อาศัยตลาดเริ่มต้นในปี 2005 – 2006 [28] [29] [30] [31] [32] [33] กรีนสแปของ Alan ปริมาณอดีตสหรัฐฯ กลางสำรองประธานกรรมการกล่าวว่า "เรามีฟองในบ้าน", [34] [35] และยัง กล่าวว่า ในการปลุกของจำนองฤตและวิกฤติสินเชื่อในปี 2007 "ฉันจริง ๆ ไม่ได้มันมากในปี 2005 และ 2006" ในปีค.ศ. 2001 กรีนสแปของ Alan ปริมาณลดลงอัตราดอกเบี้ยให้ 1% ต่ำเพื่อข้ามเศรษฐกิจหลังจากฟอง ".com" แล้วมันเป็นนายธนาคาร และอื่น ๆ บริษัทวอลล์สตรีทเริ่มกู้ยืมเงินจาก inexpensiveness เป็น [36]วิกฤตสินเชื่อบ้านและสินเชื่อที่เกิดจากการไม่สามารถของเจ้าของบ้านจ่าย mortgages ตนเป็นแปลงกลับ mortgages การเกริ่นนำอัตราต่ำเป็นอัตราดอกเบี้ยปกติ เฟร็ดดี้แมค CEO ริชาร์ดโจว Syron สรุป "เรามีฟอง", [37] และเห็นพ้องกับเยลนักเศรษฐศาสตร์ Shiller โรเบิร์ตของเตือนว่า ราคาบ้านปรากฏ overvalued และว่า การแก้ไขสามารถปี กับ trillions ดอลลาร์มูลค่าบ้านที่เลือนหายไป [37] กรีนสแปของปริมาณเตือน "สองหลักใหญ่ปฏิเสธ" ซึ่งมีค่า "กว่าคนส่วนใหญ่คาดว่า" บ้าน [35]ปัญหาของเจ้าของบ้าน มีเครดิตดีแสดงในกลาง-2007 สาเหตุของสหรัฐอเมริกาที่ใหญ่ที่สุดจำนองผู้ให้กู้ ทั่วประเทศเงิน เตือนว่า ฟื้นตัวในภาคที่อยู่อาศัยไม่คาดว่าจะเกิดขึ้นน้อยจนถึงปี 2009 เนื่องจากราคาบ้านถล่ม "เกือบเหมือนไม่เคยมาก่อน ยกเว้นโรคซึมเศร้าที่ดี" [8] ผลกระทบของการประเมินมูลค่าบ้านเฟื่องฟูเศรษฐกิจสหรัฐฯ เนื่องจากภาวะถดถอยในปี 2001 – 2002 ถูกเป็นปัจจัยสำคัญในการกู้คืน เนื่องจากส่วนใหญ่ของผู้บริโภคที่ใช้จ่ายที่กลุ่มเกี่ยวข้อง refinancing บูม ซึ่งอนุญาตให้คนลดการชำระเงินจำนองรายเดือน ด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำ และถอนหุ้นจากบ้านของพวกเขาเป็นค่าการ เพิ่มขึ้น [7]เส้นเวลา [แก้ไข]

ผลลัพธ์ (ไทย) 2:

ราคาที่ดินส่วนร่วมมากขึ้นในการเพิ่มขึ้นของราคากว่าโครงสร้าง นี้สามารถเห็นได้ในดัชนีค่าใช้จ่ายในอาคารในรูป 1. การประเมินมูลค่าที่ดินสำหรับบ้านที่จะได้รับโดยการหักค่าทดแทนโครงสร้างการปรับค่าเสื่อมราคาจากราคาบ้าน การใช้วิธีการนี้เดวิสและพาลัมโบคำนวณมูลค่าที่ดิน 46 พื้นที่ของสหรัฐซึ่งสามารถพบได้ที่เว็บไซต์สถาบันลินคอล์นนโยบายที่ดิน. [15] ฟองอากาศที่อยู่อาศัยอาจเกิดขึ้นในประเทศหรือทั่วโลกตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2,008 ฟองระเบิดภายในเขตเส้นสีแดงของสหรัฐอเมริกาตลาดที่อยู่อาศัย ในช่วงปลายของพวกเขามีลักษณะโดยทั่วไปเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในการประเมินมูลค่าของทรัพย์สินที่แท้จริงจนกว่าระดับที่ไม่ยั่งยืนจะมาถึงเมื่อเทียบกับรายได้ที่อัตราส่วนราคาต่อให้เช่าและตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจอื่น ๆ ของการจ่าย นี้อาจจะตามมาด้วยการลดลงของราคาบ้านที่มีผลในเจ้าของจำนวนมากค้นพบตัวเองอยู่ในตำแหน่งของหุ้นลบหนี้จำนองที่สูงกว่ามูลค่าของทรัพย์สิน สาเหตุของฟองที่อยู่อาศัยที่มีความซับซ้อน รวมถึงปัจจัยที่มีนโยบายภาษี (ยกเว้นของที่อยู่อาศัยจากกำไร) ในอดีตอัตราดอกเบี้ยต่ำมาตรฐานการให้กู้ยืมหละหลวมความล้มเหลวของหน่วยงานกำกับดูแลที่จะเข้าไปแทรกแซงและมีไข้เก็งกำไร. [5] [7] [16] [17] [18] [19] ฟองนี้อาจจะเกี่ยวข้องกับการลงทุนในตลาดหุ้นหรือดอทคอมฟองของปี 1990. [1] [20] [21] [22] [23] ฟองประมาณนี้เกิดขึ้นพร้อมกับฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ของสหราชอาณาจักร, ฮ่องกง, สเปน [24] โปแลนด์ฮังการีและเกาหลีใต้. [25] [26] ในขณะที่ฟองอาจจะระบุตัวตนในความคืบหน้าฟองสามารถวัดได้อย่างแน่นอนเพียง แต่ในการเข้าใจถึงปัญหาหลังจากที่ตลาดปรับฐาน [27] ซึ่งในตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐเริ่มต้นขึ้นใน 2005-2006. [28] [29] [30] [31] [32] [33] อดีตประธานคณะกรรมการธนาคารกลางสหรัฐ Alan Greenspan กล่าวว่า "เรามีฟองในที่อยู่อาศัย" [34] [35] และยังกล่าวว่าในการ การปลุกของการจำนองซับไพรม์และวิกฤตสินเชื่อในปี 2007 "ผมไม่ได้รับมันจนดึกมากในปี 2005 และปี 2006" ในปี 2001 Alan Greenspan ลดลงอัตราดอกเบี้ยที่ระดับต่ำสุด 1% ในการสั่งซื้อที่จะกระโดดเศรษฐกิจหลังจากที่ ".com" ฟอง แล้วมันเป็นนายธนาคารและ บริษัท อื่น ๆ วอลล์สตรีทเริ่มกู้ยืมเงินเนื่องจาก inexpensiveness ของ. [36] จำนองและวิกฤตสินเชื่อเกิดจากการไร้ความสามารถของเป็นจำนวนมากของเจ้าของบ้านจะจ่ายเงินจำนองของพวกเขาเป็นเบื้องต้นจำนองอัตราต่ำของพวกเขาหวนกลับไป อัตราดอกเบี้ยปกติ Freddie Mac ซีอีโอของริชาร์ด Syron สรุป "เรามีฟอง" [37] และเห็นด้วยกับคำเตือนเยลเศรษฐศาสตร์โรเบิร์ต Shiller ว่าราคาบ้านปรากฏ overvalued และการแก้ไขสามารถสุดท้ายปีกับล้านล้านดอลลาร์ของมูลค่าบ้านถูกทำให้หายไป. [37 ] กรีนสแปเตือนของ "การลดลงสองหลักใหญ่" ในค่าบ้าน "ที่มีขนาดใหญ่กว่าคนส่วนใหญ่คาดหวังว่า." [35] ปัญหาสำหรับเจ้าของบ้านที่มีเครดิตที่ดีโผล่เข้ามาในกลางปี ​​2007 ทำให้ผู้ให้กู้จำนองที่ใหญ่ที่สุดของสหรัฐอเมริกา, หลั่งทางการเงินเพื่อ เตือนว่าการฟื้นตัวในภาคที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้คาดหวังว่าจะเกิดขึ้นอย่างน้อยก็จนกว่า 2009 เพราะราคาบ้านถูกล้ม "เกือบจะไม่เคยมาก่อนด้วยข้อยกเว้นของตกต่ำ". [8] ผลกระทบของการประเมินมูลค่าบ้านที่เฟื่องฟูในเศรษฐกิจสหรัฐฯ ตั้งแต่ภาวะเศรษฐกิจถดถอย 2001-2002 เป็นปัจจัยสำคัญในการกู้คืนเพราะองค์ประกอบใหญ่ของการใช้จ่ายของผู้บริโภคที่ได้รับการผลักดันจากการบูมการรีไฟแนนซ์ที่เกี่ยวข้องซึ่งได้รับอนุญาตให้คนทั้งลดการจำนองรายเดือนของพวกเขาการชำระเงินที่มีอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงและถอนตัวออกจากส่วนของบ้านของพวกเขา ค่าของพวกเขาเพิ่มขึ้น. [7] เส้น [แก้ไข]

ผลลัพธ์ (ไทย) 3:

ราคาที่ดินมีส่วนร่วมมากขึ้นกับราคาที่เพิ่มขึ้นมากกว่าโครงสร้าง นี้สามารถเห็นได้ในดัชนีค่าก่อสร้างอาคารในรูปที่ 1 การประเมินมูลค่าที่ดินได้มาโดยการลบแทนมูลค่าของโครงสร้างปรับค่าเสื่อมราคา จากราคาบ้าน การใช้วิธีการนี้ เดวิส และ ปาลัมโบคำนวณค่ารถไฟใต้ดินบริเวณที่ดิน 46 บาท ,ซึ่งสามารถพบได้ในเว็บไซต์ สำหรับสถาบันนโยบายที่ดินลินคอล์น . [ 15 ]

บ้านฟองอากาศที่อาจเกิดขึ้นในประเทศหรือทั่วโลกตลาดอสังหาริมทรัพย์ . 2008 ระเบิดฟองภายในเขตเส้นสีแดงของสหรัฐอเมริกาตลาดที่อยู่อาศัย ในช่วงระยะที่พวกเขามักจะมีลักษณะอย่างรวดเร็วเพิ่มขึ้นในมูลค่าทรัพย์สินที่แท้จริงจนกว่าจะถึงระดับที่ยั่งยืนที่สัมพันธ์กับรายได้ ราคาเช่าต่อ และตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจอื่น ๆในอนาคตนี้อาจจะตามด้วยการลดลงของราคาบ้าน ที่ส่งผลให้เจ้าของหลายคนค้นพบตัวเองในตำแหน่งของการเป็นลบ equity-a หนี้จำนองที่สูงกว่ามูลค่าของทรัพย์สิน สาเหตุของฟองที่อยู่อาศัยที่ซับซ้อน ปัจจัย ได้แก่ นโยบายภาษี การยกเว้นที่อยู่อาศัยจากผลได้จากทุน ) , อัตราดอกเบี้ยต่ำมาตรฐานสินเชื่อหละหลวม , ในอดีตความล้มเหลวของหน่วยงานที่จะเข้าไปแทรกแซง และไข้เก็งกำไร [ 5 ] [ 7 ] [ 16 ] [ 17 ] [ 18 ] [ 19 ] ฟองนี้อาจเกี่ยวข้องกับตลาดหุ้นหรือดอทคอมฟองของปี 1990 [ 1 ] [ 20 ] [ 21 ] [ 22 ] [ 23 ] ฟองนี้ประมาณเกิดขึ้นกับฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ของสหราชอาณาจักร , ฮ่องกง , สเปน , [ 24 ] โปแลนด์ ฮังการี และเกาหลีใต้ [ 25 ] [ 26 ]

ตอนที่ฟองอาจจะระบุในความคืบหน้าฟองอากาศสามารถแตกหักวัดเฉพาะใน hindsight หลังจากการแก้ไขตลาด [ 27 ] ซึ่งในตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐเริ่มต้นในปี 2005 - 2006 [ 28 ] [ 29 ] [ 30 ] [ 31 ] [ 32 ] [ 33 ] สหรัฐอเมริกา Federal Reserve ประธานอลัน กรีนสแปนกล่าวว่า " เราได้ฟองในที่อยู่อาศัย " [ 34 ] [ 35 ] และยังกล่าวว่า ในการปลุกของลูกหนี้จำนอง และวิกฤตสินเชื่อในปี 2007" ฉันไม่ได้รับมันจนดึกในปี 2005 และ 2006 . " ในปี 2001 , Alan Greenspan ลดลงอัตราดอกเบี้ยต่ำ 1% เพื่อกระโดดเศรษฐกิจหลังจาก " . com " ฟอง มันเป็นธนาคารและบริษัท Wall Street อื่นๆก็เริ่มกู้ยืมเงินเนื่องจากการมีราคาย่อมเยา [ 36 ]

การจำนองและวิกฤติสินเชื่อที่เกิดจากการไร้ความสามารถของตัวเลขขนาดใหญ่ของเจ้าของบ้านที่จะจ่ายจำนองของพวกเขาเป็นพวกเขาต่ำจำนองอัตราเบื้องต้นรับอัตราดอกเบี้ยปกติ Freddie Mac CEO Richard syron สรุป " เรามีฟอง " [ 37 ] และเห็นด้วยกับเยลนักเศรษฐศาสตร์โรเบิร์ต Shiller เตือนว่าราคาบ้านปรากฏ overvalued และการแก้ไขสามารถล่าสุดปีกับล้านล้านดอลลาร์ของบ้านมูลค่าการสูญหาย [ 37 ] กรีนสแปนเตือน " ปฏิเสธ " สองหลักใหญ่ในบ้านค่า " ที่มีขนาดใหญ่กว่าคนส่วนใหญ่คิดว่า " [ 35 ]

ปัญหาสำหรับเจ้าของบ้านที่มีเครดิตดีโผล่ขึ้นมาในที่สุด ทำให้สหรัฐอเมริกาที่ใหญ่ที่สุดของการจำนองเงินกู้ Countrywide การเงินเตือนว่า การฟื้นตัวในภาคที่อยู่อาศัยยังไม่คาดว่าจะเกิดขึ้นอย่างน้อยก็จนกว่า 2009 เพราะราคาบ้านตก " เกือบเหมือนที่ไม่เคยเป็นมาก่อน ด้วยข้อยกเว้นของภาวะซึมเศร้าที่ดี " [ 8 ] ผลกระทบของการประเมินมูลค่าบ้านเฟื่องฟูในเศรษฐกิจสหรัฐตั้งแต่ปี 2001 – 2002 ) เป็นปัจจัยที่สำคัญในการกู้คืน ,เพราะส่วนใหญ่ของผู้บริโภคที่ใช้เป็นเชื้อเพลิง โดยเกี่ยวข้องกับการรีไฟแนนซ์บูม ซึ่งอนุญาตให้คนทั้งลดเงินจำนองรายเดือนของพวกเขาที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำและถอนหุ้นจากบ้านของพวกเขาเป็นค่าของพวกเขาเพิ่มขึ้น . [ 7 ] [ แก้ไข ]


เวลา