House prices will fall across Brita

House prices will fall across Britain this year, according to a leading economic forecaster, with the greatest declines expected to be in London.

In sharp contrast to 2014 – when prices jumped by 8.8% nationally – the Centre for Economics and Business Research said the threat of higher interest rates, the May general election, greater supply and fewer foreign buyers will send the market into reverse in 2015.

The CEBR is predicting prices will fall 0.6% in the year ahead, with London seeing the first marked falls for more than five years. It said prices in the capital will dip by 3.3%, though that comes after gains of 16.8% in 2014.

“Leading indicators such as fewer new buyer inquiries and properties taking longer to sell already point to falling prices,” said the CEBR. “Even after May, when the elements of political and taxation uncertainty are less of a factor, the CEBR does not expect a strong post-election bounce back.”

The latest credit conditions survey by the Bank of England also found much reduced demand for mortgages in the fourth quarter of 2014. Mortgage approvals for house purchase retreated to 59,029 in November from 59,511 in October, and are 22.9% below the 74-month high of 76,611 seen in January 2014.

Mortgage brokers said the Bank’s figures confirmed their experience of a marked slowdown in the housing market towards the end of last year. Mark Harris, chief executive of mortgage broker SPF Private Clients, said: “Things slowed to such an extent that demand was at its lowest since the third quarter of 2008, while there was also a decline in buy-to-let lending.”

Potential buyers are finding that lenders are much less willing to offer 90% loans or high loan-to-income multiples.

But the CEBR’s forecast of outright falls in property prices this year is shared by few other economists. Halifax said it expects prices to rise by 3% to 5% in 2015, once the pre-election lull is out of the way. The surveyor’s body, Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics), is also predicting 3% growth across Britain, but with prices remaining flat in London.




Howard Archer, economist at IHS Global Insight, said the rapid cooling in the property market over the past couple of months may soon be over. “The weakening of buyer interest in houses may well be close to bottoming out and we do see it picking up to a limited extent in 2015 from current levels.

“In addition to the stamp duty reform, some support for housing market activity should come from a number of factors: elevated consumer confidence, high and rising employment, and still low mortgage interest rates, especially as the Bank of England looks unlikely to raise interest rates before late 2015. In addition, earnings growth finally appears to be firming and we expect it to gradually improve over the coming months.

“Given this backdrop, we expect house prices to rise by around 5% in 2015.”

Halifax added that the stamp duty reforms could also help more first-time buyers access the property market in 2015. It said that first-time buyers enjoyed a bumper year in 2014, with their numbers growing by 22% to 326,500 in 2014, which came on top of a 23% increase the previous year.

The average cost of a home bought by a first-time buyer rose 9% to £171,870, compared with a year ago. However, the average cost of a deposit for this type of buyer fell 7% over the same period to £29,218.

Craig McKinlay, mortgages director at Halifax, said: “Improving economic conditions and rising employment levels have boosted confidence among those thinking about getting on to the housing ladder for the first time, contributing to the significant increase in the number of first-time buyers in the past two years.”

Larne in Northern Ireland was the most affordable local authority area in the UK, with an average property price of £80,793 for first-time buyers. The worst was Camden in London, where the average first-time buyer’s property price of £614,315 was 11.4 times the gross average annual earnings in the area.

ผลลัพธ์ (ไทย) 1:

ราคาบ้านจะตกทั่วราชอาณาจักรปีนี้ ตามที่ forecaster เศรษฐกิจชั้นนำ กับลดอัตราสูงสุดที่คาดว่าจะอยู่ในลอนดอนในความคมชัดคมชัดไป 2014 – เมื่อราคาเพิ่มขึ้น 8.8% ผลงาน – ศูนย์วิจัยธุรกิจและเศรษฐกิจกล่าวว่า ภัยคุกคามจากอัตราดอกเบี้ยสูง การเลือกตั้งทั่วไป May อุปทานมากกว่า และผู้ซื้อต่างประเทศน้อยลงจะส่งตลาดเป็นกลับใน 2015CEBR เป็นคาดการณ์ราคาจะลดลง 0.6% ในปีข้างหน้า เห็นน้ำตกเครื่องแรกมากกว่า 5 ปีมีการ มันกล่าวราคาในเมืองหลวงจะจุ่ม 3.3% ว่าที่มาจากกำไรจาก 16.8% ในปี 2014"ชี้นำตัวบ่งชี้น้อยสอบถามผู้ซื้อใหม่และคุณสมบัติการยาวขายแล้วราคาตก กล่าวว่า CEBR "แม้หลังจากพฤษภาคม เมื่อองค์ประกอบของการเมืองและความไม่แน่นอนของภาษีน้อยของตัว CEBR ไม่คาดหวังการเด้งแข็งแรงกลับที่หลังเลือกตั้ง"เงื่อนไขสำรวจล่าสุดของสินเชื่อ โดยธนาคารอังกฤษยังพบ mortgages อุปสงค์ลดลงมากในไตรมาสสี่ปี 2557 อนุมัติสินเชื่อบ้านซื้อบ้าน retreated ไป 59,029 ในเดือนพฤศจิกายนจาก 59,511 ในเดือนตุลาคม และ 22.9% ด้านล่างสูง 74 เดือนของ 76,611 เห็นใน 2014 มกราคมนายหน้าจำนองกล่าวว่า ตัวเลขของธนาคารยืนยันประสบการณ์ของความล่าช้าที่ทำเครื่องหมายในตลาดที่อยู่อาศัยสิ้นปี หมายแฮร์ริส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของนายหน้าจำนองลูกค้าส่วนตัว SPF กล่าวว่า: "สิ่งที่ชะลอตัวในกรณีที่ความต้องอยู่ที่ต่ำสุดตั้งแต่ไตรมาสสามของปี 2008 ในขณะที่มียังลดลงซื้อให้ยืมนั้น"ผู้ซื้ออาจจะหาผู้ให้กู้มากน้อยยินดีเสนอสินเชื่อ 90% หรือคูณสินเชื่อรายได้สูงแต่การคาดการณ์ของ CEBR ของน้ำตกทันทีคุณสมบัติราคาปีนี้ก็น้อยนักเศรษฐศาสตร์อื่น ๆ ฮาลิแฟกซ์กล่าวว่า คาดว่าราคาจะเพิ่มขึ้นจาก 3% ถึง 5% ใน 2015 เมื่อ lull ก่อนเลือกตั้งออกไป ร่างกายของเมเนจเมนท์ รอยัลสถาบันของดชาร์ Surveyors (Rics), นอกจากนี้ยังได้คาดการณ์เติบโต 3% ทั่วราชอาณาจักร แต่ราคาคงเหลือแบนในลอนดอนอาร์เชอร์ Howard นักเศรษฐศาสตร์ที่เข้าใจโลก IHS ว่า อย่างรวดเร็วทำความเย็นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านมาสองเดือนอาจจะเร็วกว่า "ดีอาจจะลดลงผู้ซื้อสนใจในบ้านใกล้กับ bottoming ออก แล้วเราเห็นมันรับค่าขอบเขตจำกัดใน 2015 จากระดับปัจจุบัน"นอกจากการปฏิรูปภาษีแสตมป์ สนับสนุนบางกิจกรรมตลาดที่อยู่อาศัยควรมาจากหลายปัจจัย: การยกระดับความเชื่อมั่นผู้บริโภค การจ้างงานเพิ่มขึ้น และสูง และ อัตราดอกเบี้ยยังคงต่ำจำนอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับธนาคารอังกฤษดูไม่น่าจะเพิ่มอัตราดอกเบี้ยก่อนปลาย 2015 นอกจากนี้ เจริญเติบโตของกำไรในที่สุดเหมือน จะยืนยัน และเราคาดหวังว่าจะค่อย ๆ ปรับปรุงเดือนมา"รับฉากหลังนี้ เราคาดว่าราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นประมาณ 5% ใน 2015"ฮาลิแฟกซ์เพิ่มว่า ปฏิรูปภาษีแสตมป์สามารถช่วยขึ้นผู้ซื้อครั้งแรกที่เข้าตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน 2015 เท่า มันกล่าวว่า ผู้ซื้อครั้งแรกชอบเป็นปี 2014 กันชนกับตัวเลขการเติบโต 22% เพื่อ 326,500 ในปี 2014 ที่มาบนเพิ่มขึ้น 23% ปีก่อนหน้านี้ต้นทุนเฉลี่ยของบ้านที่ซื้อ โดยผู้ซื้อครั้งแรกกุหลาบ 9% ไป £171,870 เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม ต้นทุนเฉลี่ยของเงินฝากชนิดนี้ผู้ซื้อล้ม 7% ในช่วงเดียวกันกับ £29,218เครก McKinlay, mortgages กรรมการในฮาลิแฟกซ์ กล่าวว่า: "ปรับปรุงสภาพทางเศรษฐกิจ และระดับการจ้างงานเพิ่มขึ้นมีเพิ่มขึ้นความเชื่อมั่นที่คิดเกี่ยวกับการเดินทางบนไปบันไดบ้านครั้งแรก สนับสนุนการเพิ่มจำนวนผู้ซื้อครั้งแรกในปีสองนั้น"Larne ในไอร์แลนด์เหนือได้ตั้งหน่วยงานท้องถิ่นราคาไม่แพงที่สุดในสหราชอาณาจักร ราคาเฉลี่ยคุณสมบัติของ £80,793 สำหรับผู้ซื้อครั้งแรก ร้าย Camden ในลอนดอน ที่ราคา £614,315 คุณสมบัติของผู้ซื้อครั้งแรกเฉลี่ยเวลา 11.4 รวมเฉลี่ยประจำปีกำไรในพื้นที่

ผลลัพธ์ (ไทย) 2:

ราคาบ้านจะตกทั่วสหราชอาณาจักรในปีนี้ตามการพยากรณ์เศรษฐกิจชั้นนำที่มีการลดลงมากที่สุดคาดว่าจะอยู่ในกรุงลอนดอน. ในทางตรงกันข้ามคม 2014 - เมื่อราคาเพิ่มขึ้น 8.8% ในระดับประเทศ - ศูนย์เศรษฐศาสตร์และธุรกิจวิจัยกล่าวว่าภัยคุกคาม ของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นในการเลือกตั้งทั่วไปเดือนพฤษภาคมและอุปทานที่มากขึ้นและน้อยลงผู้ซื้อต่างประเทศจะส่งเข้ามาในตลาดกลับในปี 2015 CEBR คาดการณ์ราคาจะลดลง 0.6% ในปีหน้ากับลอนดอนได้เห็นเป็นครั้งแรกที่มีการทำเครื่องหมายตกมานานกว่าห้า ปี มันบอกว่าราคาในเมืองหลวงจะจุ่ม 3.3% แต่ที่มาหลังจากกำไรจาก 16.8% ในปี 2014 "ตัวชี้วัดชั้นนำเช่นน้อยสอบถามผู้ซื้อรายใหม่และคุณสมบัติใช้เวลานานที่จะขายแล้วที่จะชี้ราคาที่ถูกลง" CEBR กล่าวว่า "แม้หลังจากที่เดือนพฤษภาคมเมื่อองค์ประกอบของความไม่แน่นอนทางการเมืองและการจัดเก็บภาษีที่มีน้อยกว่าของปัจจัยที่ CEBR ไม่ได้คาดหวังว่าหลังเลือกตั้งที่แข็งแกร่งกลับมา." การสำรวจล่าสุดภาวะสินเชื่อโดยธนาคารแห่งประเทศอังกฤษนอกจากนี้ยังพบมากต้องการที่ลดลงสำหรับการจำนอง ในไตรมาสที่สี่ของปี 2014 ได้รับการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับการซื้อบ้านถอยกลับไปในเดือนพฤศจิกายน 59,029 จาก 59,511 ในเดือนตุลาคมและ 22.9% ต่ำกว่าสูง 74 เดือน 76,611 เห็นในเดือนมกราคมปี 2014 โบรกเกอร์สินเชื่อที่อยู่อาศัยกล่าวว่าตัวเลขของธนาคารได้รับการยืนยันประสบการณ์ของพวกเขาของ การชะลอตัวของการทำเครื่องหมายในตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงปลายปีที่ผ่านมา มาร์คแฮร์ริสผู้บริหารระดับสูงของการจำนองโบรกเกอร์ SPF ลูกค้าภาคเอกชนกล่าวว่า "สิ่งที่ชะลอตัวลงดังกล่าวเท่าที่ความต้องการที่ต่ำสุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่สามของปี 2008 ในขณะที่ยังมีการลดลงของซื้อเพื่อให้การให้กู้ยืม." ที่อาจเกิดขึ้น ผู้ซื้อที่กำลังมองหาว่าผู้ให้กู้มีมากน้อยยินดีที่จะให้ 90% ของเงินให้สินเชื่อหรือหลายเงินให้สินเชื่อต่อรายได้สูง. แต่การคาดการณ์ของ CEBR ทันทีที่ตกอยู่ในราคาทรัพย์สินในปีนี้จะใช้ร่วมกันโดยนักเศรษฐศาสตร์อื่น ๆ ไม่กี่ แฮลิแฟกซ์กล่าวว่าคาดว่าราคาจะเพิ่มขึ้น 3% เป็น 5% ในปี 2015 เมื่อขับกล่อมก่อนการเลือกตั้งจะออกจากทาง ร่างกายสำรวจของสถาบันพระมหากษัตริย์แห่งสำรวจ (Rics) ยังคาดการณ์การเจริญเติบโต 3% ทั่วสหราชอาณาจักร แต่ด้วยราคาที่เหลือแบนในลอนดอน. โฮเวิร์ดอาร์เชอร์นักเศรษฐศาสตร์จากไอเอชเอทั่วโลก Insight กล่าวว่าการระบายความร้อนอย่างรวดเร็วในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา สองสามเดือนเร็ว ๆ นี้อาจจะมากกว่า "การลดลงของความสนใจของผู้ซื้อบ้านอาจจะใกล้เคียงกับ bottoming ออกและเราไม่เห็นมันยกขึ้นในระดับที่ จำกัด ในปี 2015 จากระดับปัจจุบัน." นอกจากนี้เพื่อการปฏิรูปอากรแสตมป์การสนับสนุนบางอย่างสำหรับกิจกรรมการตลาดที่อยู่อาศัยควรมาจาก จำนวนของปัจจัย: เชื่อมั่นผู้บริโภคยกระดับการจ้างงานสูงและเพิ่มขึ้นและการจำนองต่ำยังคงอัตราดอกเบี้ยโดยเฉพาะอย่างยิ่งในขณะที่ธนาคารแห่งประเทศอังกฤษที่มีลักษณะไม่น่าจะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยก่อนที่ช่วงปลายปี 2015 นอกจากนี้การเติบโตของกำไรในที่สุดก็ดูเหมือนจะกระชับและเราคาดว่า มันจะค่อยๆดีขึ้นกว่าเดือนที่ผ่านมา. "ให้ฉากนี้เราคาดว่าราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นประมาณ 5% ในปี 2015" แฮลิแฟกซ์เสริมว่าการปฏิรูปอากรแสตมป์ยังสามารถช่วยเข้าถึงมากขึ้นผู้ซื้อครั้งแรกตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2015 มันบอกว่าซื้อครั้งแรกมีความสุขปีกันชนในปี 2014 ที่มีจำนวนของพวกเขาเพิ่มขึ้น 22% เป็น 326,500 ในปี 2014 ซึ่งมาด้านบนของการเพิ่มขึ้น 23% เมื่อปีที่แล้ว. ค่าใช้จ่ายเฉลี่ยของบ้านซื้อโดยครั้งแรก เวลาที่ผู้ซื้อเพิ่มขึ้น 9% เป็น 171,870 £เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา แต่ค่าใช้จ่ายเฉลี่ยของเงินฝากสำหรับประเภทของผู้ซื้อนี้ลดลง 7% จากช่วงเดียวกันเพื่อ£ 29,218. เครก McKinlay ผู้อำนวยการจำนองที่แฮลิแฟกซ์กล่าวว่า: "การปรับปรุงสภาพทางเศรษฐกิจและการเพิ่มขึ้นของระดับการจ้างงานได้เพิ่มความเชื่อมั่นในหมู่ผู้ที่คิดเกี่ยวกับการ ไปยังบันไดที่อยู่อาศัยเป็นครั้งแรกที่เอื้อต่อการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในจำนวนของผู้ซื้อเป็นครั้งแรกในรอบสองปีที่ผ่านมา. "Larne ในไอร์แลนด์เหนือเป็นพื้นที่ที่มีอำนาจในท้องถิ่นที่แพงที่สุดในสหราชอาณาจักรโดยมีราคาเฉลี่ย ของ£ 80,793 สำหรับผู้ซื้อครั้งแรก ที่เลวร้ายที่สุดได้ในแคมเดนลอนดอนซึ่งเป็นครั้งแรกที่ราคาของผู้ซื้อเฉลี่ยของ£ 614,315 เป็น 11.4 เท่าของกำไรขั้นต้นเฉลี่ยต่อปีในพื้นที่

ผลลัพธ์ (ไทย) 3:

ราคาบ้านจะตกทั่วสหราชอาณาจักรในปีนี้ ตามพยากรณ์เศรษฐกิจชั้นนําด้วยมากที่สุด ซึ่งคาดว่าจะอยู่ในลอนดอน

ในคมชัด 2014 –เมื่อราคาเพิ่มขึ้น 8.8% ในระดับชาติ และศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ กล่าวว่า การคุกคามของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น อาจจะเลือกตั้งทั่วไปอุปทานมากกว่า และน้อยกว่า ผู้ซื้อต่างประเทศจะส่งตลาดในกลับใน 2015 .

ของอังกฤษคาดการณ์ราคาจะลดลง 0.6% ในปีหน้า กับ ลอนดอน เห็นครั้งแรกที่ทำเครื่องหมายลงมากกว่า 5 ปี มันบอกว่าราคาในเมืองหลวงจะลง 3.3% แม้ว่าที่มาหลังจากที่กำไรของร้อยละ 16.8 ใน 2014 .

" นำตัวชี้วัดเช่นผู้ซื้อสอบถามและคุณสมบัติใหม่น้อยลงเวลาขายแล้วราคาตกชี้ ' ของอังกฤษ . " แม้อาจจะ เมื่อองค์ประกอบของความไม่แน่นอนทางการเมือง และภาษีจะน้อยกว่าของความสัมพันธ์ของอังกฤษไม่ได้คาดหวังการตีกลับหลังการเลือกตั้งกลับแข็งแรง

"ล่าสุดการสำรวจเงื่อนไขสินเชื่อโดยธนาคารแห่งประเทศอังกฤษยังพบมากลดความต้องการสำหรับการจำนองในไตรมาสที่สี่ของปี 2014 การอนุมัติสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านยึด 59029 ในเดือนพฤศจิกายนจาก 59511 ในเดือนตุลาคม และร้อยละ 22.9 ด้านล่าง 74 เดือน สูง 76611

เห็นในมกราคม 2014โบรกเกอร์จำนองกล่าวว่าตัวเลขของธนาคารยืนยันประสบการณ์ของพวกเขาเป็นเครื่องหมายของการชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัย ในตอนท้ายของปีที่แล้ว มาร์คแฮร์ริส , ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของนายหน้าจำนอง SPF ส่วนตัวลูกค้า กล่าวว่า " สิ่งที่ทำให้ถึงขนาดที่ราคาที่ถูกที่สุดตั้งแต่ไตรมาสที่สามของปี 2008 , ในขณะที่มีการลดลงในการซื้อให้

ยืม " .ผู้ซื้ออาจจะพบว่าผู้ให้กู้ยินดีที่จะเสนอเงินกู้ 90% หรือเงินกู้ยืมสูงคูณรายได้น้อยมาก

แต่ก็ของอังกฤษคาดการณ์ทันทีอยู่ในราคาอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ร่วมกัน โดยนักเศรษฐศาสตร์อื่น ๆไม่กี่ Halifax กล่าวว่าคาดว่าราคาจะเพิ่มขึ้น 3% เป็น 5% ในปี 2015 , เมื่อก่อนการเลือกตั้งกล่อมออกจากทาง ร่างกายของนักสำรวจสถาบันพระมหากษัตริย์ของ Chartered Surveyors ( RICS ) ยังคาดการณ์การเติบโต 3% ในอังกฤษ แต่ราคาเหลือแบนในลอนดอน




โฮเวิร์ด อาร์เชอร์ นักเศรษฐศาสตร์ที่ IHS Global Insight กล่าวว่าเย็นอย่างรวดเร็วในตลาดอสังหาริมทรัพย์มากกว่าคู่ที่ผ่านมาของเดือน อาจเร็วกว่า" ความอ่อนแอของความสนใจของผู้ซื้อบ้านอาจจะใกล้ตกแล้วเราเห็นมันรับในขอบเขตที่จำกัด ในปี 2558 จากระดับปัจจุบัน

" นอกเหนือไปจากอากรแสตมป์ปฏิรูปบางสนับสนุนกิจกรรมการตลาดที่อยู่อาศัยควรมาจากหลายปัจจัย : ความเชื่อมั่นผู้บริโภคสูงขึ้น สูงและเพิ่มขึ้นการจ้างงานและต่ำยังคงดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอัตราโดยเฉพาะอย่างยิ่งเป็นธนาคารแห่งประเทศอังกฤษดูไม่น่าจะขึ้นอัตราดอกเบี้ยก่อนปลายปี 2015 นอกจากนี้ การเติบโตของกำไรก็จะกระชับและเราคาดหวังว่ามันจะค่อยๆดีขึ้นกว่าเดือนมาแล้ว

" ให้ฉากนี้ เราคาดว่า ราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นประมาณ 5% ในปี 2015 "

ฮาลิแฟกซ์เปิดเผยว่า อากรแสตมป์การปฏิรูปยังสามารถช่วยให้ผู้ซื้อครั้งแรกมากกว่าการเข้าถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2015 มันบอกว่าผู้ซื้อครั้งแรกชอบกันชนปี 2014 ด้วยตัวเลขการเติบโตโดยร้อยละ 22 จะ 326500 ในปี 2014 ซึ่งมาอยู่ด้านบนของ 23 % เพิ่มจากปีที่แล้ว

ต้นทุนเฉลี่ยของบ้านที่ซื้อ โดยผู้ซื้อครั้งแรกเพิ่มขึ้น 9 % 171870 ลดลงเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมาอย่างไรก็ตาม ต้นทุนเฉลี่ยของเงินฝากสำหรับผู้ซื้อสินค้าชนิดนี้ลดลง 7% ในช่วงเวลาเดียวกัน เพื่อง 29218

เครกเมิ่กคินลีย์ จำนอง ผอ. ในแฮลิแฟกซ์ , กล่าวว่า : " การปรับปรุงสภาพทางเศรษฐกิจและการจ้างงานที่เพิ่มขึ้นได้ทำให้ความเชื่อมั่นของผู้ที่คิดจะถึงบันไดบ้านเป็นครั้งแรกสาเหตุที่เพิ่มขึ้นอย่างมากในจำนวนของผู้ซื้อครั้งแรกในรอบสองปี "

larne ไอร์แลนด์ในภาคเหนือมากที่สุดคือ ราคาไม่แพง ในส่วนภูมิภาค เขตในสหราชอาณาจักร โดยเฉลี่ยราคาทรัพย์สินของรัฐบาล 80793 สำหรับผู้ซื้อครั้งแรก ที่เลวร้ายที่สุดคือ แคมเดน ในกรุงลอนดอน ซึ่งมีผู้ซื้อครั้งแรกของราคาทรัพย์สินของรัฐบาล 614315 คือ 114 ครั้งต่อปีรายได้เฉลี่ยในพื้นที่