- ข้อความ
- ประวัติศาสตร์
Imagine if the federal government a
Imagine if the federal government abolished food stamps and replaced them with need-based price mandates on supermarkets.
That is, supermarkets would be required to make a percentage of their sales at regulated "affordable" prices to needy families. The regulated prices would often be below cost, so supermarkets would raise prices on everybody else to make up for the loss.
Since we don't want any "classist" dietary divisions, the regulated products would span the range of tastes and prices: if rich people are buying lobster, so must poor people, even if that means the program can feed fewer people overall.
Supermarkets would probably complain about the cost of all this, so the federal government would give them compensating tax breaks.
It would also contain their losses by capping participation in the "affordable food program" and creating a waiting list. Once you got in, you could buy cheap food as long as you want it, but until then you'd be stuck waiting and hungry.
Why make this change? Well, food stamps cost money, but this program would have no direct cost to taxpayers. And while food stamps often lead to poor people buying food from cheap supermarkets in poor neighborhoods, this program would end food segregation, ensuring that people of all economic classes eat similar foods from similar sources.
This idea probably sounds insane to you, because it is. But it's roughly the same as New York City's "inclusionary zoning" strategy for providing affordable housing.
We require and incent developers who build market-rate housing to also sell or rent some units in the same developments at cut-rate prices. The idea is that affordable housing shouldn't just be affordable and livable; it should be substantially similar in location and character to new luxury housing. If rich people are getting brand new apartments overlooking the Hudson River, so should some lucky winners of affordable housing lotteries.
Hence the outrage over the "poor door" at a planned luxury condo project that Extell will build on Manhattan's Upper West Side: market-rate buyers will use one entrance, while tenants in the project's affordable housing component will use another. Affordable apartments will also be on low floors and, unlike many of the market-rate units, they won't face the Hudson River.
Getting mad about the "poor door" is absurd. The only real outrage is that Extell had to build affordable units at all.
New York's housing advocates are right about one very important thing: upzonings are a windfall for landowners and the city should be asking for something in exchange for allowing more development. But what it should be asking for isn't luxury apartments with river views to give out by lottery. It should be asking for cash.
That is: Upzone land so more housing units can be built to meet supply. Let developers decide what to build and what to charge for it based on market forces. Charge developers substantial fees to access those newly-created development rights. Collect full-freight property taxes on new property that gets built. Use tax and fee proceeds to pay for projects of broad use to New Yorkers, including housing subsidies.
Even though they are an artifical creation, it is probably best to think about development rights in New York City as a natural resource. If there's oil under your land, the value of the land is the value of the oil less the cost of extracting it. If you have buildable land, its value is what you can sell a developed property for less the cost of construction. When the city upzones land, it creates value out of thin air; the instinct to demand something from landowners in exchange for this creation is perfectly reasonable.
But windfalls from upzoning are a limited resource: You can charge the developer the value of the windfall, but if you charge more he won't bother to build. And the more you charge in the form of a mandate (such as an affordability mandate that reduces rents generated by a development) the less you can charge in tax.
Let's imagine that the city forces Extell to get rid of the "poor door" and spread the affordable units throughout its new project. Since the affordable units will therefore be on higher floors with better views, Extell will earn a smaller profit. Now, the deal economics are probably so compelling that Extell would build anyway. But all that indicates is that the city could also let Extell proceed with the "poor door" plan and charge them an additional fee, revenues from which could have been used to create more affordable housing elsewhere in the city.
Or, it could simply let Extell build whatever it wants and charge an even larger fee and even more in tax.
The city's choice to impose so many mandates is undermining its tax base. Often, the city awards tax abatements to developers in exchange for building affordable housing. As of 2012, property tax abatements in New York City lead to $2.9 billion in annual lost revenue, about 20% of actual property tax collections in the city. About half of those abatements relate to programs that promote new construction of affordable housing.
That is, even though they are off-budget, New York's inclusionary zoning programs have a very large fiscal cost.
Inclusionary zoning looks like a much worse deal when you realize it's not free. If the city received an extra $10 million to spend on affordable housing, it would be crazy to spend that upgrading the views of existing subsidized tenants rather than helping more people afford more apartments. But that's effectively the choice the city makes by pursuing inclusionary zoning instead of just permitting and taxing market-rate development.
Our country's nutritional support programs recognize that food is a market good and the way you make it affordable is by helping people buy it on the open market even if they have few financial resources. New York would do well to realize that applies to housing, too—and to stop freaking out about the poor door.
Read more: http://www.businessinsider.com/in-defense-of-the-poor-door-we-shouldnt-build-affordable-apartments-with-river-views-2013-8#ixzz3K3VQoiWt
That is, supermarkets would be required to make a percentage of their sales at regulated "affordable" prices to needy families. The regulated prices would often be below cost, so supermarkets would raise prices on everybody else to make up for the loss.
Since we don't want any "classist" dietary divisions, the regulated products would span the range of tastes and prices: if rich people are buying lobster, so must poor people, even if that means the program can feed fewer people overall.
Supermarkets would probably complain about the cost of all this, so the federal government would give them compensating tax breaks.
It would also contain their losses by capping participation in the "affordable food program" and creating a waiting list. Once you got in, you could buy cheap food as long as you want it, but until then you'd be stuck waiting and hungry.
Why make this change? Well, food stamps cost money, but this program would have no direct cost to taxpayers. And while food stamps often lead to poor people buying food from cheap supermarkets in poor neighborhoods, this program would end food segregation, ensuring that people of all economic classes eat similar foods from similar sources.
This idea probably sounds insane to you, because it is. But it's roughly the same as New York City's "inclusionary zoning" strategy for providing affordable housing.
We require and incent developers who build market-rate housing to also sell or rent some units in the same developments at cut-rate prices. The idea is that affordable housing shouldn't just be affordable and livable; it should be substantially similar in location and character to new luxury housing. If rich people are getting brand new apartments overlooking the Hudson River, so should some lucky winners of affordable housing lotteries.
Hence the outrage over the "poor door" at a planned luxury condo project that Extell will build on Manhattan's Upper West Side: market-rate buyers will use one entrance, while tenants in the project's affordable housing component will use another. Affordable apartments will also be on low floors and, unlike many of the market-rate units, they won't face the Hudson River.
Getting mad about the "poor door" is absurd. The only real outrage is that Extell had to build affordable units at all.
New York's housing advocates are right about one very important thing: upzonings are a windfall for landowners and the city should be asking for something in exchange for allowing more development. But what it should be asking for isn't luxury apartments with river views to give out by lottery. It should be asking for cash.
That is: Upzone land so more housing units can be built to meet supply. Let developers decide what to build and what to charge for it based on market forces. Charge developers substantial fees to access those newly-created development rights. Collect full-freight property taxes on new property that gets built. Use tax and fee proceeds to pay for projects of broad use to New Yorkers, including housing subsidies.
Even though they are an artifical creation, it is probably best to think about development rights in New York City as a natural resource. If there's oil under your land, the value of the land is the value of the oil less the cost of extracting it. If you have buildable land, its value is what you can sell a developed property for less the cost of construction. When the city upzones land, it creates value out of thin air; the instinct to demand something from landowners in exchange for this creation is perfectly reasonable.
But windfalls from upzoning are a limited resource: You can charge the developer the value of the windfall, but if you charge more he won't bother to build. And the more you charge in the form of a mandate (such as an affordability mandate that reduces rents generated by a development) the less you can charge in tax.
Let's imagine that the city forces Extell to get rid of the "poor door" and spread the affordable units throughout its new project. Since the affordable units will therefore be on higher floors with better views, Extell will earn a smaller profit. Now, the deal economics are probably so compelling that Extell would build anyway. But all that indicates is that the city could also let Extell proceed with the "poor door" plan and charge them an additional fee, revenues from which could have been used to create more affordable housing elsewhere in the city.
Or, it could simply let Extell build whatever it wants and charge an even larger fee and even more in tax.
The city's choice to impose so many mandates is undermining its tax base. Often, the city awards tax abatements to developers in exchange for building affordable housing. As of 2012, property tax abatements in New York City lead to $2.9 billion in annual lost revenue, about 20% of actual property tax collections in the city. About half of those abatements relate to programs that promote new construction of affordable housing.
That is, even though they are off-budget, New York's inclusionary zoning programs have a very large fiscal cost.
Inclusionary zoning looks like a much worse deal when you realize it's not free. If the city received an extra $10 million to spend on affordable housing, it would be crazy to spend that upgrading the views of existing subsidized tenants rather than helping more people afford more apartments. But that's effectively the choice the city makes by pursuing inclusionary zoning instead of just permitting and taxing market-rate development.
Our country's nutritional support programs recognize that food is a market good and the way you make it affordable is by helping people buy it on the open market even if they have few financial resources. New York would do well to realize that applies to housing, too—and to stop freaking out about the poor door.
Read more: http://www.businessinsider.com/in-defense-of-the-poor-door-we-shouldnt-build-affordable-apartments-with-river-views-2013-8#ixzz3K3VQoiWt
0/5000
สมมติว่าหากรัฐบาลยุติแสตมป์อาหาร และถูกแทนที่ ด้วยเอกสารตามต้องการราคาในซุปเปอร์มาร์เก็ตนั่นคือ ซุปเปอร์มาร์เก็ตจะต้องการให้เปอร์เซ็นต์การขายที่ราคา "ไม่แพง" ควบคุมครอบครัวยากจน ควบคุมราคามักจะต่ำกว่าต้นทุน เพื่อซูเปอร์มาร์เก็ตจะเพิ่มราคาทุกคนอื่นจะทำให้ค่าการสูญเสียเนื่องจากเราไม่ต้องการใด ๆ ส่วนอาหาร "classist" สินค้าควบคุมจะครอบคลุมช่วงของรสชาติและราคา: ถ้าคนรวยจะซื้อกุ้ง ดังนั้นต้องคนจนคน แม้ว่า โปรแกรมสามารถดึงคนน้อยโดยรวมซูเปอร์มาร์เก็ตอาจจะบ่นเกี่ยวกับต้นทุนทั้งหมดนี้ ดังนั้นรัฐบาลกลางจะให้พวกเขาชดเชยภาษีแบ่งมันยังจะประกอบด้วยการสูญเสีย โดย capping เข้าร่วม "โครงการอาหารราคาไม่แพง" และการสร้างรายการรอ เมื่อคุณมี คุณสามารถซื้ออาหารราคาประหยัดตราบเท่าที่คุณต้องการ แต่จนแล้ว คุณจะติด"กำลังรอ" และหิวทำไมต้องเปลี่ยน ดี จ่ายแสตมป์อาหาร แต่โปรแกรมนี้จะมีต้นทุนไม่ตรงกับผู้เสียภาษี และในขณะที่แสตมป์อาหารมักจะนำไปซื้ออาหารจากซุปเปอร์มาร์เก็ตราคาประหยัดในละแวกใกล้เคียงไม่ดีคนจน โปรแกรมนี้จะสิ้นสุดการแบ่งแยกอาหาร มั่นใจว่า คนเรียนทางเศรษฐกิจทั้งหมดกินอาหารคล้ายจากแหล่งที่คล้ายกันความคิดนี้อาจเสียงบ้า คุณได้ แต่มันจะหยาบ ๆ เหมือนกับกลยุทธ์ "inclusionary โซน" ของนิวยอร์กให้อยู่อาศัยราคาไม่แพงเราต้องใช้ และนักพัฒนาที่สร้างบ้านขาย หรือให้เช่าบางหน่วยในการพัฒนาเดียวกัน cut-rate ราคายังราคาตลาด incent ความคิดเป็นที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงเพียงไม่ควร ต่าง ๆ และราคาไม่แพง ต้องคล้ายกันมากตำแหน่งและอักขระเพื่ออยู่อาศัยหรูหราใหม่ ถ้าคนรวยได้รับอพาร์ตเมนท์ใหม่ที่มองเห็นแม่น้ำฮัดสัน ควรให้ผู้โชคดีบางอย่างของลอตเตอรี่อยู่อาศัยราคาไม่แพงจึง ข่มขืนผ่าน "ประตูยากจน" ที่โครงการคอนโดหรูในแผน Extell ที่จะสร้างในแมนฮัตตันของบนฝั่งตะวันตก: อัตราของตลาดผู้ซื้อจะใช้ทางเข้าเดียว ในขณะที่ผู้เช่าในโครงการของราคาไม่แพง อยู่อาศัยคอมโพเนนต์จะใช้อีก อพาร์ทเม้นท์ราคาไม่แพงจะชั้นต่ำ และ แตกต่างจากหน่วยในอัตราของตลาด พวกเขาจะเผชิญกับแม่น้ำฮัดสันการคลั่งไคล้ "ประตูดี" จะไร้สาระ ข่มขืนเท่านั้นได้ที่ Extell มีการสร้างหน่วยที่ราคาไม่แพงเลยสนับสนุนของนิวยอร์กอยู่อาศัยกำลังขวาสำคัญมากสิ่งหนึ่ง: upzonings เป็น windfall สำหรับแก่ และเมืองควรจะถามบางสิ่งบางอย่างเพื่อแลกกับให้พัฒนาเพิ่มเติม แต่ว่ามันควรจะขอไม่ใช่อพาร์ทเมนท์หรูวิวแม่น้ำให้ โดยการจับฉลาก ควรจะถามสำหรับเงินสดคือ: Upzone ที่ดินเพื่อสามารถสร้างหน่วยที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นเพื่อตอบสนองอุปทาน ปล่อยให้นักพัฒนาตัดสินใจที่จะสร้างและสิ่งที่คิดมันขึ้นอยู่กับกลไกตลาด ค่าธรรมเนียมนักพัฒนาพบถึงสิทธิผู้พัฒนาสร้างขึ้นใหม่ เก็บภาษีทรัพย์สินค่าขนส่งเต็มในคุณสมบัติใหม่ที่ได้รับการสร้างขึ้น ใช้ภาษีและค่าธรรมเนียมดำเนินการชำระค่าโครงการกว้างใช้ Yorkers ใหม่ รวมทั้งเงินอุดหนุนที่อยู่อาศัยแม้ว่าจะมีการสร้าง artifical เป็นสุดคิดพัฒนาสิทธิในนิวยอร์กเป็นทรัพยากรธรรมชาติ ถ้ามีน้ำมันใต้ดินของคุณ ค่าของแผ่นดินเป็นค่าน้ำมันน้อยกว่าต้นทุนของการแยกนั้น ถ้าคุณมีที่ดิน buildable ค่าคือ อะไรคุณสามารถขายทรัพย์สินพัฒนาสำหรับน้อยกว่าต้นทุนการก่อสร้าง เมื่อแผ่นดินเมือง upzones สร้างมูลค่าจากอากาศบาง สัญชาตญาณทวงจากแก่ท่านกล่าวนี้สร้างได้อย่างเหมาะสมแต่ windfalls จาก upzoning ทรัพยากรที่จำกัด: คุณสามารถเรียกเก็บผู้พัฒนาของ windfall แต่ถ้าคุณคิด มากเขาทันทีเพื่อสร้าง และยิ่งคุณค่าในแบบฟอร์มมอบอำนาจ (เช่นความสามารถในการจ่ายข้อบังคับที่ลดค่าเช่าที่สร้างขึ้น โดยการพัฒนา) ยิ่งคุณสามารถเรียกเก็บภาษีลองจินตนาการว่า เมืองกองกำลัง Extell เพื่อกำจัด "ประตูไม่ดี" และเผยแพร่หน่วยตลอดทั้งโครงการของใหม่ราคาไม่แพง เนื่องจากหน่วยในราคาไม่แพงจึงจะอยู่ชั้นสูงวิวดี Extell จะได้รับกำไรน้อย ตอนนี้ เศรษฐศาสตร์การจัดการจะคงให้ผล Extell ที่จะสร้างต่อไป แต่ทั้งหมดที่บ่งชี้ ว่า เมืองสามารถให้ Extell ดำเนินแผนการ "ดีประตู" และชาร์จค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม รายได้ที่อาจถูกใช้เพื่อสร้างเพิ่มเติมราคาไม่แพงอยู่อาศัยอื่น ๆ ในเมืองขึ้น มันไม่เพียงแค่ให้ Extell สิ่งที่จะต้องสร้าง และธรรมเนียมแม้มีขนาดใหญ่แม้แต่ขึ้นภาษีทางเลือกแห่งการกำหนดเอกสารจำนวนมากถูกบั่นทอนฐานของภาษี มักจะ เมืองรางวัลภาษี abatements การพัฒนาแลกเปลี่ยนอาคารอยู่อาศัยราคาไม่แพง 2555, abatements ภาษีทรัพย์สินในนิวยอร์กนำไป 2.9 พันล้านเหรียญในปีสูญเสียรายได้ ประมาณ 20% ของภาษีทรัพย์สินจริงคอลเลกชันในเมือง ประมาณครึ่งหนึ่งของ abatements ที่เกี่ยวข้องกับโปรแกรมที่ส่งเสริมให้ก่อสร้างใหม่อยู่อาศัยราคาไม่แพงกล่าวคือ แม้ว่าจะปิดงบประมาณ โปรแกรม inclusionary โซนของนิวยอร์กมีต้นทุนทางการเงินขนาดใหญ่โซน inclusionary ดูเหมือนมากแย่จัดการเมื่อคุณตระหนักว่า ไม่ฟรี ถ้าเมืองที่ได้รับการเสริม $10 ล้านเพื่อใช้อยู่อาศัยราคาไม่แพง มันจะบ้าจ่ายที่ปรับมุมมองของผู้เช่าที่ทดแทนกันได้ที่มีอยู่แทนที่ช่วยคนซื้ออพาร์ทเม้นเพิ่มเติม แต่ที่มีประสิทธิภาพเป็นทางเลือกที่เมืองทำใฝ่หากำหนดเขตแทนเพียงเอื้ออำนวย และพัฒนาตลาดอัตรา taxing inclusionaryสนับสนุนโภชนาการของประเทศที่โปรแกรมรับรู้ว่า เป็นตลาดที่ดี และวิธีคุณทำให้ราคาไม่แพงคือการช่วยผู้ซื้อในตลาดเปิดแม้จะมีทรัพยากรทางการเงินน้อย นิวยอร์กจะทำดีเพื่อทราบที่ใช้กับบ้าน เกินไป — และหยุดด้วยออกเกี่ยวกับประตูจนอ่านเพิ่มเติม: http://www.businessinsider.com/in-defense-of-the-poor-door-we-shouldn't-build-affordable-apartments-with-river-views-2013-8#ixzz3K3VQoiWt
การแปล กรุณารอสักครู่..
Imagine if the federal government abolished food stamps and replaced them with need-based price mandates on supermarkets.
That is, supermarkets would be required to make a percentage of their sales at regulated "affordable" prices to needy families. The regulated prices would often be below cost, so supermarkets would raise prices on everybody else to make up for the loss.
Since we don't want any "classist" dietary divisions, the regulated products would span the range of tastes and prices: if rich people are buying lobster, so must poor people, even if that means the program can feed fewer people overall.
Supermarkets would probably complain about the cost of all this, so the federal government would give them compensating tax breaks.
It would also contain their losses by capping participation in the "affordable food program" and creating a waiting list. Once you got in, you could buy cheap food as long as you want it, but until then you'd be stuck waiting and hungry.
Why make this change? Well, food stamps cost money, but this program would have no direct cost to taxpayers. And while food stamps often lead to poor people buying food from cheap supermarkets in poor neighborhoods, this program would end food segregation, ensuring that people of all economic classes eat similar foods from similar sources.
This idea probably sounds insane to you, because it is. But it's roughly the same as New York City's "inclusionary zoning" strategy for providing affordable housing.
We require and incent developers who build market-rate housing to also sell or rent some units in the same developments at cut-rate prices. The idea is that affordable housing shouldn't just be affordable and livable; it should be substantially similar in location and character to new luxury housing. If rich people are getting brand new apartments overlooking the Hudson River, so should some lucky winners of affordable housing lotteries.
Hence the outrage over the "poor door" at a planned luxury condo project that Extell will build on Manhattan's Upper West Side: market-rate buyers will use one entrance, while tenants in the project's affordable housing component will use another. Affordable apartments will also be on low floors and, unlike many of the market-rate units, they won't face the Hudson River.
Getting mad about the "poor door" is absurd. The only real outrage is that Extell had to build affordable units at all.
New York's housing advocates are right about one very important thing: upzonings are a windfall for landowners and the city should be asking for something in exchange for allowing more development. But what it should be asking for isn't luxury apartments with river views to give out by lottery. It should be asking for cash.
That is: Upzone land so more housing units can be built to meet supply. Let developers decide what to build and what to charge for it based on market forces. Charge developers substantial fees to access those newly-created development rights. Collect full-freight property taxes on new property that gets built. Use tax and fee proceeds to pay for projects of broad use to New Yorkers, including housing subsidies.
Even though they are an artifical creation, it is probably best to think about development rights in New York City as a natural resource. If there's oil under your land, the value of the land is the value of the oil less the cost of extracting it. If you have buildable land, its value is what you can sell a developed property for less the cost of construction. When the city upzones land, it creates value out of thin air; the instinct to demand something from landowners in exchange for this creation is perfectly reasonable.
But windfalls from upzoning are a limited resource: You can charge the developer the value of the windfall, but if you charge more he won't bother to build. And the more you charge in the form of a mandate (such as an affordability mandate that reduces rents generated by a development) the less you can charge in tax.
Let's imagine that the city forces Extell to get rid of the "poor door" and spread the affordable units throughout its new project. Since the affordable units will therefore be on higher floors with better views, Extell will earn a smaller profit. Now, the deal economics are probably so compelling that Extell would build anyway. But all that indicates is that the city could also let Extell proceed with the "poor door" plan and charge them an additional fee, revenues from which could have been used to create more affordable housing elsewhere in the city.
Or, it could simply let Extell build whatever it wants and charge an even larger fee and even more in tax.
The city's choice to impose so many mandates is undermining its tax base. Often, the city awards tax abatements to developers in exchange for building affordable housing. As of 2012, property tax abatements in New York City lead to $2.9 billion in annual lost revenue, about 20% of actual property tax collections in the city. About half of those abatements relate to programs that promote new construction of affordable housing.
That is, even though they are off-budget, New York's inclusionary zoning programs have a very large fiscal cost.
Inclusionary zoning looks like a much worse deal when you realize it's not free. If the city received an extra $10 million to spend on affordable housing, it would be crazy to spend that upgrading the views of existing subsidized tenants rather than helping more people afford more apartments. But that's effectively the choice the city makes by pursuing inclusionary zoning instead of just permitting and taxing market-rate development.
Our country's nutritional support programs recognize that food is a market good and the way you make it affordable is by helping people buy it on the open market even if they have few financial resources. New York would do well to realize that applies to housing, too—and to stop freaking out about the poor door.
Read more: http://www.businessinsider.com/in-defense-of-the-poor-door-we-shouldnt-build-affordable-apartments-with-river-views-2013-8#ixzz3K3VQoiWt
That is, supermarkets would be required to make a percentage of their sales at regulated "affordable" prices to needy families. The regulated prices would often be below cost, so supermarkets would raise prices on everybody else to make up for the loss.
Since we don't want any "classist" dietary divisions, the regulated products would span the range of tastes and prices: if rich people are buying lobster, so must poor people, even if that means the program can feed fewer people overall.
Supermarkets would probably complain about the cost of all this, so the federal government would give them compensating tax breaks.
It would also contain their losses by capping participation in the "affordable food program" and creating a waiting list. Once you got in, you could buy cheap food as long as you want it, but until then you'd be stuck waiting and hungry.
Why make this change? Well, food stamps cost money, but this program would have no direct cost to taxpayers. And while food stamps often lead to poor people buying food from cheap supermarkets in poor neighborhoods, this program would end food segregation, ensuring that people of all economic classes eat similar foods from similar sources.
This idea probably sounds insane to you, because it is. But it's roughly the same as New York City's "inclusionary zoning" strategy for providing affordable housing.
We require and incent developers who build market-rate housing to also sell or rent some units in the same developments at cut-rate prices. The idea is that affordable housing shouldn't just be affordable and livable; it should be substantially similar in location and character to new luxury housing. If rich people are getting brand new apartments overlooking the Hudson River, so should some lucky winners of affordable housing lotteries.
Hence the outrage over the "poor door" at a planned luxury condo project that Extell will build on Manhattan's Upper West Side: market-rate buyers will use one entrance, while tenants in the project's affordable housing component will use another. Affordable apartments will also be on low floors and, unlike many of the market-rate units, they won't face the Hudson River.
Getting mad about the "poor door" is absurd. The only real outrage is that Extell had to build affordable units at all.
New York's housing advocates are right about one very important thing: upzonings are a windfall for landowners and the city should be asking for something in exchange for allowing more development. But what it should be asking for isn't luxury apartments with river views to give out by lottery. It should be asking for cash.
That is: Upzone land so more housing units can be built to meet supply. Let developers decide what to build and what to charge for it based on market forces. Charge developers substantial fees to access those newly-created development rights. Collect full-freight property taxes on new property that gets built. Use tax and fee proceeds to pay for projects of broad use to New Yorkers, including housing subsidies.
Even though they are an artifical creation, it is probably best to think about development rights in New York City as a natural resource. If there's oil under your land, the value of the land is the value of the oil less the cost of extracting it. If you have buildable land, its value is what you can sell a developed property for less the cost of construction. When the city upzones land, it creates value out of thin air; the instinct to demand something from landowners in exchange for this creation is perfectly reasonable.
But windfalls from upzoning are a limited resource: You can charge the developer the value of the windfall, but if you charge more he won't bother to build. And the more you charge in the form of a mandate (such as an affordability mandate that reduces rents generated by a development) the less you can charge in tax.
Let's imagine that the city forces Extell to get rid of the "poor door" and spread the affordable units throughout its new project. Since the affordable units will therefore be on higher floors with better views, Extell will earn a smaller profit. Now, the deal economics are probably so compelling that Extell would build anyway. But all that indicates is that the city could also let Extell proceed with the "poor door" plan and charge them an additional fee, revenues from which could have been used to create more affordable housing elsewhere in the city.
Or, it could simply let Extell build whatever it wants and charge an even larger fee and even more in tax.
The city's choice to impose so many mandates is undermining its tax base. Often, the city awards tax abatements to developers in exchange for building affordable housing. As of 2012, property tax abatements in New York City lead to $2.9 billion in annual lost revenue, about 20% of actual property tax collections in the city. About half of those abatements relate to programs that promote new construction of affordable housing.
That is, even though they are off-budget, New York's inclusionary zoning programs have a very large fiscal cost.
Inclusionary zoning looks like a much worse deal when you realize it's not free. If the city received an extra $10 million to spend on affordable housing, it would be crazy to spend that upgrading the views of existing subsidized tenants rather than helping more people afford more apartments. But that's effectively the choice the city makes by pursuing inclusionary zoning instead of just permitting and taxing market-rate development.
Our country's nutritional support programs recognize that food is a market good and the way you make it affordable is by helping people buy it on the open market even if they have few financial resources. New York would do well to realize that applies to housing, too—and to stop freaking out about the poor door.
Read more: http://www.businessinsider.com/in-defense-of-the-poor-door-we-shouldnt-build-affordable-apartments-with-river-views-2013-8#ixzz3K3VQoiWt
การแปล กรุณารอสักครู่..
ลองคิดดูว่าถ้ารัฐบาลยกเลิกแสตมป์อาหารและแทนที่พวกเขาด้วยต้องใช้เอกสารราคาในซุปเปอร์มาร์เก็ต
ที่ ซุปเปอร์มาร์เก็ต จะต้องทำให้เป็นเปอร์เซ็นต์ของยอดขายของพวกเขาที่ระเบียบ " ราคาไม่แพง " ราคา เพื่อครอบครัวที่ขัดสน กำหนดราคามักจะต่ำกว่าต้นทุน เพื่อจะเพิ่มราคาในซุปเปอร์มาร์เก็ตทุกคนอื่นเพื่อชดเชยการสูญเสีย .
เนื่องจากเราไม่ต้องการใด ๆ " classist " อาหารแผนกควบคุมสินค้าจะครอบคลุมช่วงของรสชาติ และราคา ถ้าคนรวยซื้อกุ้ง ดังนั้นต้องคนจน แม้ว่านั่นหมายความว่า โปรแกรมสามารถดึงคนน้อยลงโดยรวม ซุปเปอร์มาร์เก็ตอาจจะบ่น
เกี่ยวกับต้นทุนทั้งหมด ดังนั้น รัฐบาล รัฐบาลกลางจะให้พวกเขาชดเชย
แบ่งภาษีมันต้องมีการสูญเสียของพวกเขาโดยการมีส่วนร่วมสูงสุดใน " ราคาไม่แพงอาหารโปรแกรม " และสร้างรายการรอ . เมื่อคุณมี คุณสามารถซื้ออาหารราคาถูก ตราบเท่าที่คุณต้องการ แต่จนแล้วคุณจะติดรอ หิว . . .
ทำไมการเปลี่ยนแปลงนี้ ? ดี , แสตมป์อาหารค่าใช้จ่าย แต่โปรแกรมนี้จะไม่มีต้นทุนโดยตรงต่อผู้เสียภาษีและในขณะที่แสตมป์อาหารมักจะทำให้คนจนซื้ออาหารจากซุปเปอร์มาร์เก็ต ราคาถูกในย่านยากจน โครงการนี้จะสิ้นสุดการอาหาร , มั่นใจว่าคนทุกชนชั้นทางเศรษฐกิจ กินอาหารที่คล้ายกันจากแหล่งที่คล้ายกัน
ความคิดนี้อาจฟังดูบ้ากับคุณ เพราะมันเป็นแต่มันก็ประมาณเดียวกัน เป็น " เมืองนิวยอร์กเขต " inclusionary กลยุทธ์เพื่อให้ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง
เราต้องพัฒนานเซนท์ที่สร้างที่อยู่อาศัยอัตราตลาดยังขายหรือให้เช่าบางหน่วยในเดียวกันการพัฒนาที่ตัดราคา ความคิดที่ควรที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงไม่มาก และน่าอยู่ ;มันควรจะเป็นที่คล้ายกันมากในสถานที่และตัวละครเพื่อที่อยู่อาศัยที่หรูหราใหม่ ถ้าคนรวยได้รับแบรนด์ใหม่ห้องมองเห็นวิวแม่น้ำ ฮัดสัน ดังนั้นควรบางโชคดีของที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสลาก
เพราะความชั่วร้ายมากกว่าประตู " คนจน " ที่วางแผนจะสร้างคอนโดหรู โครงการที่ extell ใน Manhattan Upper West Side : ผู้ซื้ออัตราตลาดจะใช้เข้าในขณะที่ผู้เช่าในโครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงส่วนจะใช้อีก อพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงจะได้รับบนพื้นต่ำ และ แตกต่างจากหลายอัตราตลาดหน่วย , พวกเขาจะหน้าไม่แม่น้ำฮัดสัน
ต้องโมโหด้วยเรื่อง " ประตู " ที่ไม่ดี เป็นเรื่องที่ไร้สาระ แต่ความชั่วร้ายที่แท้จริง คือ ที่ extell ต้องสร้างหน่วยราคาไม่แพงเลย
นิวยอร์กที่อยู่อาศัยทนายความมีสิทธิเกี่ยวกับการหนึ่งที่สำคัญมากก็คือupzonings เป็นโชคลาภ สำหรับเจ้าของที่ดินและเมืองควรถามอะไรในการแลกเปลี่ยนสำหรับการอนุญาตให้พัฒนามากขึ้น แต่สิ่งที่ควรถาม ไม่ใช่อพาร์ทเมนหรูที่มีวิวแม่น้ำให้หมด โดยการจับสลาก มันควรจะขอเงินสด
นั่นคือ : upzone ที่ดินเพิ่มเติมเพื่อให้หน่วยที่อยู่อาศัยที่สามารถสร้างการตอบสนองอุปทานให้นักพัฒนาตัดสินใจที่จะสร้างและสิ่งที่เรียกเก็บได้ตามกลไกตลาด นักพัฒนาจำนวนมากค่าใช้จ่ายค่าธรรมเนียมการเข้าถึงผู้ที่สร้างใหม่ การพัฒนาสิทธิมนุษยชน เก็บค่าขนส่ง ภาษีเต็มในคุณสมบัติใหม่ที่ถูกสร้างขึ้น ใช้ภาษีและรายได้ค่าธรรมเนียมที่จะจ่ายสำหรับโครงการของกว้างใช้นิวยอร์ก รวมทั้งเงินอุดหนุนที่อยู่อาศัย
แม้ว่าพวกเขาจะสร้างประดิษฐ์ ,มันอาจจะดีที่สุดที่จะคิดเกี่ยวกับการพัฒนาสิทธิมนุษยชนในนิวยอร์กเป็นทรัพยากรทางธรรมชาติ ถ้ามีน้ำมันในที่ดินของคุณค่าของที่ดิน ค่าน้ำมันน้อยลง ต้นทุนของการแยกมัน ถ้าคุณมีต่อที่ดิน , ค่าของมันคือสิ่งที่คุณสามารถขายที่พัฒนาคุณสมบัติสำหรับน้อยกว่าค่าใช้จ่ายของการก่อสร้าง เมื่อเมือง upzones ที่ดิน สร้างคุณค่าออกจากอากาศบาง ;สัญชาตญาณความต้องการบางอย่างจากเจ้าของที่ดิน ในการแลกเปลี่ยนสำหรับการสร้างนี้ก็มีเหตุผลครับ .
แต่ร่วงจาก upzoning มีทรัพยากรจำกัด : คุณสามารถคิดค่าบริการ พัฒนาคุณค่าของโชคลาภ แต่ถ้าคุณคิดขึ้นเขาไม่ต้องสร้างและมากกว่าที่คุณคิดในรูปแบบของคำสั่ง ( เช่น affordability อาณัติที่ลดค่าเช่าที่เกิดขึ้นจากการพัฒนา ) น้อยกว่าที่คุณสามารถเรียกเก็บอัตราภาษี
ลองจินตนาการว่ากองทัพเมือง extell กำจัด " ประตู " ยากจนและกระจายหน่วยราคาไม่แพงตลอดโครงการใหม่ของ เนื่องจากหน่วยมาก ดังนั้นจะมีบนชั้นสูงวิวดีextell จะได้รับผลตอบแทนที่มีขนาดเล็ก ตอนนี้จัดการเศรษฐศาสตร์อาจดังนั้นที่น่าสนใจ extell จะสร้างอยู่แล้ว แต่ทั้งหมดที่บ่งบอกว่าเมืองยังสามารถให้ extell ดำเนินการกับ " ประตู " ที่ไม่ดีและพวกเขาจ่ายค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม รายได้ ซึ่งอาจจะถูกใช้ในการสร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงกว่าที่อื่นในเมือง
หรือมันก็ให้ extell สร้างสิ่งที่มันต้องการและธรรมเนียมที่ขนาดใหญ่ขึ้นและมากขึ้นในภาษี
ของเมือง เลือกที่จะกำหนดเอกสารมากมายถูกบ่อนทำลายฐานภาษีของ บ่อยครั้งที่เมืองรางวัลภาษี abatements นักพัฒนาในการแลกเปลี่ยนสำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ใน 2012 , ภาษีทรัพย์สิน abatements ในนครนิวยอร์ก นำ $ 2.9 พันล้านประจำปีสูญเสียรายได้ประมาณ 20% ของภาษีทรัพย์สินที่แท้จริง คอลเลกชันในเมือง ประมาณครึ่งหนึ่งของ abatements เหล่านั้นเกี่ยวข้องกับโปรแกรมที่ส่งเสริมการก่อสร้างใหม่ของที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง
คือว่าแม้ว่าพวกเขาจะปิดงบประมาณ นิวยอร์ก inclusionary เขตโปรแกรมมีขนาดใหญ่มาก งบประมาณค่าใช้จ่าย .
inclusionary เขตดูเหมือนเลวร้ายมากจัดการเมื่อคุณตระหนักได้ว่ามันไม่ฟรีถ้าเมืองที่ได้รับการเพิ่ม $ 10 ล้านบาทเพื่อใช้ในที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงก็คงบ้าใช้ปรับมุมมองของที่มีอยู่อุดหนุนผู้เช่ามากกว่าที่จะช่วยให้ผู้คนมากขึ้นเท่าใด อพาร์ทเมนท์เพิ่มเติม แต่ที่เลือกเมืองให้มีประสิทธิภาพ โดยติดตามการ inclusionary แทนเพียงการอนุญาตให้เก็บภาษีอัตราและการพัฒนาตลาด
โปรแกรมการสนับสนุนทางโภชนาการของประเทศของเรายอมรับว่าอาหารเป็นตลาดที่ดีและวิธีที่คุณทำให้มันราคาไม่แพง โดยช่วยให้ผู้ซื้อในตลาดเปิด แม้ว่าพวกเขามีทรัพยากรทางการเงินน้อย นิวยอร์กจะดีตระหนักถึงที่ใช้กับที่อยู่อาศัยด้วยและหยุดตื่นเต้นเกี่ยวกับประตูที่น่าสงสาร
อ่านเพิ่มเติม : http://www.businessinsider .ขาย / in-defense-of-the-poor-door-we-shouldnt-build-affordable-apartments-with-river-views-2013-8 # ixzz3k3vqoiwt
ที่ ซุปเปอร์มาร์เก็ต จะต้องทำให้เป็นเปอร์เซ็นต์ของยอดขายของพวกเขาที่ระเบียบ " ราคาไม่แพง " ราคา เพื่อครอบครัวที่ขัดสน กำหนดราคามักจะต่ำกว่าต้นทุน เพื่อจะเพิ่มราคาในซุปเปอร์มาร์เก็ตทุกคนอื่นเพื่อชดเชยการสูญเสีย .
เนื่องจากเราไม่ต้องการใด ๆ " classist " อาหารแผนกควบคุมสินค้าจะครอบคลุมช่วงของรสชาติ และราคา ถ้าคนรวยซื้อกุ้ง ดังนั้นต้องคนจน แม้ว่านั่นหมายความว่า โปรแกรมสามารถดึงคนน้อยลงโดยรวม ซุปเปอร์มาร์เก็ตอาจจะบ่น
เกี่ยวกับต้นทุนทั้งหมด ดังนั้น รัฐบาล รัฐบาลกลางจะให้พวกเขาชดเชย
แบ่งภาษีมันต้องมีการสูญเสียของพวกเขาโดยการมีส่วนร่วมสูงสุดใน " ราคาไม่แพงอาหารโปรแกรม " และสร้างรายการรอ . เมื่อคุณมี คุณสามารถซื้ออาหารราคาถูก ตราบเท่าที่คุณต้องการ แต่จนแล้วคุณจะติดรอ หิว . . .
ทำไมการเปลี่ยนแปลงนี้ ? ดี , แสตมป์อาหารค่าใช้จ่าย แต่โปรแกรมนี้จะไม่มีต้นทุนโดยตรงต่อผู้เสียภาษีและในขณะที่แสตมป์อาหารมักจะทำให้คนจนซื้ออาหารจากซุปเปอร์มาร์เก็ต ราคาถูกในย่านยากจน โครงการนี้จะสิ้นสุดการอาหาร , มั่นใจว่าคนทุกชนชั้นทางเศรษฐกิจ กินอาหารที่คล้ายกันจากแหล่งที่คล้ายกัน
ความคิดนี้อาจฟังดูบ้ากับคุณ เพราะมันเป็นแต่มันก็ประมาณเดียวกัน เป็น " เมืองนิวยอร์กเขต " inclusionary กลยุทธ์เพื่อให้ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง
เราต้องพัฒนานเซนท์ที่สร้างที่อยู่อาศัยอัตราตลาดยังขายหรือให้เช่าบางหน่วยในเดียวกันการพัฒนาที่ตัดราคา ความคิดที่ควรที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงไม่มาก และน่าอยู่ ;มันควรจะเป็นที่คล้ายกันมากในสถานที่และตัวละครเพื่อที่อยู่อาศัยที่หรูหราใหม่ ถ้าคนรวยได้รับแบรนด์ใหม่ห้องมองเห็นวิวแม่น้ำ ฮัดสัน ดังนั้นควรบางโชคดีของที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสลาก
เพราะความชั่วร้ายมากกว่าประตู " คนจน " ที่วางแผนจะสร้างคอนโดหรู โครงการที่ extell ใน Manhattan Upper West Side : ผู้ซื้ออัตราตลาดจะใช้เข้าในขณะที่ผู้เช่าในโครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงส่วนจะใช้อีก อพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงจะได้รับบนพื้นต่ำ และ แตกต่างจากหลายอัตราตลาดหน่วย , พวกเขาจะหน้าไม่แม่น้ำฮัดสัน
ต้องโมโหด้วยเรื่อง " ประตู " ที่ไม่ดี เป็นเรื่องที่ไร้สาระ แต่ความชั่วร้ายที่แท้จริง คือ ที่ extell ต้องสร้างหน่วยราคาไม่แพงเลย
นิวยอร์กที่อยู่อาศัยทนายความมีสิทธิเกี่ยวกับการหนึ่งที่สำคัญมากก็คือupzonings เป็นโชคลาภ สำหรับเจ้าของที่ดินและเมืองควรถามอะไรในการแลกเปลี่ยนสำหรับการอนุญาตให้พัฒนามากขึ้น แต่สิ่งที่ควรถาม ไม่ใช่อพาร์ทเมนหรูที่มีวิวแม่น้ำให้หมด โดยการจับสลาก มันควรจะขอเงินสด
นั่นคือ : upzone ที่ดินเพิ่มเติมเพื่อให้หน่วยที่อยู่อาศัยที่สามารถสร้างการตอบสนองอุปทานให้นักพัฒนาตัดสินใจที่จะสร้างและสิ่งที่เรียกเก็บได้ตามกลไกตลาด นักพัฒนาจำนวนมากค่าใช้จ่ายค่าธรรมเนียมการเข้าถึงผู้ที่สร้างใหม่ การพัฒนาสิทธิมนุษยชน เก็บค่าขนส่ง ภาษีเต็มในคุณสมบัติใหม่ที่ถูกสร้างขึ้น ใช้ภาษีและรายได้ค่าธรรมเนียมที่จะจ่ายสำหรับโครงการของกว้างใช้นิวยอร์ก รวมทั้งเงินอุดหนุนที่อยู่อาศัย
แม้ว่าพวกเขาจะสร้างประดิษฐ์ ,มันอาจจะดีที่สุดที่จะคิดเกี่ยวกับการพัฒนาสิทธิมนุษยชนในนิวยอร์กเป็นทรัพยากรทางธรรมชาติ ถ้ามีน้ำมันในที่ดินของคุณค่าของที่ดิน ค่าน้ำมันน้อยลง ต้นทุนของการแยกมัน ถ้าคุณมีต่อที่ดิน , ค่าของมันคือสิ่งที่คุณสามารถขายที่พัฒนาคุณสมบัติสำหรับน้อยกว่าค่าใช้จ่ายของการก่อสร้าง เมื่อเมือง upzones ที่ดิน สร้างคุณค่าออกจากอากาศบาง ;สัญชาตญาณความต้องการบางอย่างจากเจ้าของที่ดิน ในการแลกเปลี่ยนสำหรับการสร้างนี้ก็มีเหตุผลครับ .
แต่ร่วงจาก upzoning มีทรัพยากรจำกัด : คุณสามารถคิดค่าบริการ พัฒนาคุณค่าของโชคลาภ แต่ถ้าคุณคิดขึ้นเขาไม่ต้องสร้างและมากกว่าที่คุณคิดในรูปแบบของคำสั่ง ( เช่น affordability อาณัติที่ลดค่าเช่าที่เกิดขึ้นจากการพัฒนา ) น้อยกว่าที่คุณสามารถเรียกเก็บอัตราภาษี
ลองจินตนาการว่ากองทัพเมือง extell กำจัด " ประตู " ยากจนและกระจายหน่วยราคาไม่แพงตลอดโครงการใหม่ของ เนื่องจากหน่วยมาก ดังนั้นจะมีบนชั้นสูงวิวดีextell จะได้รับผลตอบแทนที่มีขนาดเล็ก ตอนนี้จัดการเศรษฐศาสตร์อาจดังนั้นที่น่าสนใจ extell จะสร้างอยู่แล้ว แต่ทั้งหมดที่บ่งบอกว่าเมืองยังสามารถให้ extell ดำเนินการกับ " ประตู " ที่ไม่ดีและพวกเขาจ่ายค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม รายได้ ซึ่งอาจจะถูกใช้ในการสร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงกว่าที่อื่นในเมือง
หรือมันก็ให้ extell สร้างสิ่งที่มันต้องการและธรรมเนียมที่ขนาดใหญ่ขึ้นและมากขึ้นในภาษี
ของเมือง เลือกที่จะกำหนดเอกสารมากมายถูกบ่อนทำลายฐานภาษีของ บ่อยครั้งที่เมืองรางวัลภาษี abatements นักพัฒนาในการแลกเปลี่ยนสำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ใน 2012 , ภาษีทรัพย์สิน abatements ในนครนิวยอร์ก นำ $ 2.9 พันล้านประจำปีสูญเสียรายได้ประมาณ 20% ของภาษีทรัพย์สินที่แท้จริง คอลเลกชันในเมือง ประมาณครึ่งหนึ่งของ abatements เหล่านั้นเกี่ยวข้องกับโปรแกรมที่ส่งเสริมการก่อสร้างใหม่ของที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง
คือว่าแม้ว่าพวกเขาจะปิดงบประมาณ นิวยอร์ก inclusionary เขตโปรแกรมมีขนาดใหญ่มาก งบประมาณค่าใช้จ่าย .
inclusionary เขตดูเหมือนเลวร้ายมากจัดการเมื่อคุณตระหนักได้ว่ามันไม่ฟรีถ้าเมืองที่ได้รับการเพิ่ม $ 10 ล้านบาทเพื่อใช้ในที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงก็คงบ้าใช้ปรับมุมมองของที่มีอยู่อุดหนุนผู้เช่ามากกว่าที่จะช่วยให้ผู้คนมากขึ้นเท่าใด อพาร์ทเมนท์เพิ่มเติม แต่ที่เลือกเมืองให้มีประสิทธิภาพ โดยติดตามการ inclusionary แทนเพียงการอนุญาตให้เก็บภาษีอัตราและการพัฒนาตลาด
โปรแกรมการสนับสนุนทางโภชนาการของประเทศของเรายอมรับว่าอาหารเป็นตลาดที่ดีและวิธีที่คุณทำให้มันราคาไม่แพง โดยช่วยให้ผู้ซื้อในตลาดเปิด แม้ว่าพวกเขามีทรัพยากรทางการเงินน้อย นิวยอร์กจะดีตระหนักถึงที่ใช้กับที่อยู่อาศัยด้วยและหยุดตื่นเต้นเกี่ยวกับประตูที่น่าสงสาร
อ่านเพิ่มเติม : http://www.businessinsider .ขาย / in-defense-of-the-poor-door-we-shouldnt-build-affordable-apartments-with-river-views-2013-8 # ixzz3k3vqoiwt
การแปล กรุณารอสักครู่..
ภาษาอื่น ๆ
การสนับสนุนเครื่องมือแปลภาษา: กรีก, กันนาดา, กาลิเชียน, คลิงออน, คอร์สิกา, คาซัค, คาตาลัน, คินยารวันดา, คีร์กิซ, คุชราต, จอร์เจีย, จีน, จีนดั้งเดิม, ชวา, ชิเชวา, ซามัว, ซีบัวโน, ซุนดา, ซูลู, ญี่ปุ่น, ดัตช์, ตรวจหาภาษา, ตุรกี, ทมิฬ, ทาจิก, ทาทาร์, นอร์เวย์, บอสเนีย, บัลแกเรีย, บาสก์, ปัญจาป, ฝรั่งเศส, พาชตู, ฟริเชียน, ฟินแลนด์, ฟิลิปปินส์, ภาษาอินโดนีเซี, มองโกเลีย, มัลทีส, มาซีโดเนีย, มาราฐี, มาลากาซี, มาลายาลัม, มาเลย์, ม้ง, ยิดดิช, ยูเครน, รัสเซีย, ละติน, ลักเซมเบิร์ก, ลัตเวีย, ลาว, ลิทัวเนีย, สวาฮิลี, สวีเดน, สิงหล, สินธี, สเปน, สโลวัก, สโลวีเนีย, อังกฤษ, อัมฮาริก, อาร์เซอร์ไบจัน, อาร์เมเนีย, อาหรับ, อิกโบ, อิตาลี, อุยกูร์, อุสเบกิสถาน, อูรดู, ฮังการี, ฮัวซา, ฮาวาย, ฮินดี, ฮีบรู, เกลิกสกอต, เกาหลี, เขมร, เคิร์ด, เช็ก, เซอร์เบียน, เซโซโท, เดนมาร์ก, เตลูกู, เติร์กเมน, เนปาล, เบงกอล, เบลารุส, เปอร์เซีย, เมารี, เมียนมา (พม่า), เยอรมัน, เวลส์, เวียดนาม, เอสเปอแรนโต, เอสโทเนีย, เฮติครีโอล, แอฟริกา, แอลเบเนีย, โคซา, โครเอเชีย, โชนา, โซมาลี, โปรตุเกส, โปแลนด์, โยรูบา, โรมาเนีย, โอเดีย (โอริยา), ไทย, ไอซ์แลนด์, ไอร์แลนด์, การแปลภาษา.
- อย่าปล่อยให้สิ่งที่คุณทำไม่ได้มาเป็นอุปส
- ในชีวิตตั้งใจจะทำสิ่งดีๆ
- โล่ประกาศเกียรติคุณ
- ฉันเลยรูปร่างไม่ดี
- Im not rich guy.
- Earth’s temperature begins with the Sun
- นักเรียนสามารถส่งงานในนี้ได้เลย
- อย่าปล่อยให้สิ่งที่คุณทำไม่ได้มาเป็นอุปส
- เเนวราบ
- ปานคง
- ขาดสารอาหาร
- and Process Improvement
- I have for a meal using a knife with woo
- ฉันรู้สึกท้อแท้
- ji do bn
- แก้เส้นเอ็นขอด,
- used to express surprise or disbelief
- พรรนิพา
- strategies
- the supply of
- ในปฎิทินจะกำหนดวันพระให้มีกี่วันต่อเดือน
- The results on ethanol yield are in conc
- เนื่องจากข้าพเจ้าได้นำเงินของบริษัทฯ ไปใ
- the supply of
