ALIWASSA PATHNADABUTR MANAGING DIR

ALIWASSA PATHNADABUTR
MANAGING DIRECTOR OF CB RICHARD ELLIS THAILAND
CBRE ESTIMATES that about 30 to 40 per cent of units in most new downtown Bangkok condominiums have been sold to buy-to-rent investors.
An important question asked by these investors is what yield level they can expect.
In 2015, the average gross rental yield (before expenses and taxes)for Bangkok downtown condominiums is approximately 4.8 per cent, a drop from 5.4 per cent in the previous year.
This decline is underpinned by a price increase of new condominiums that exceeded the growth in rents.
The good news is that the number of expatriates in Bangkok has increased by 10 per cent year on year.
The expatriate market is the key rental market for high-end and luxury downtown condominiums.
For future buy-to-let investors, it is important to understand what expatriate tenants are looking for in order to generate a maximised yield level that beats the market average.
Based on CBRE's leasing transactions, two- and three-bedroom condominiums are the most popular types of unit rented by expatriates, while demand for one-bedroom units and studios is limited, except in serviced apartments.
As tenants for the studio and one-bedroom market are likely to be singles with no families, a fully serviced option is preferred over condominiums.
While there is a general preference for spacious units and large units of the same type, most expatriates have a fixed monthly housing allowance that dictates which property they end up going for.
The expatriate rental budget has not increased for many years, while condominium prices have risen on average by 8-10 per cent per annum for mid-range grades, and by 15-20 per cent for luxury grades.
With a fixed budget, what we are seeing is a preference for quality over unit size.
Tenants are willing to spend their budget on smaller units with a higher per-square-metre rent if it is well located,well decorated and newer. New buildings with smaller units therefore have a higher chance of being rented out than older buildings.
However, there are exceptions where well-managed old buildings are considered by tenants who prefer a larger space over the unit and building quality.
The building facilities are also an important consideration. Expatriates prefer a building that offers a range of modern facilities, such as attractive common areas, a well-equipped gym and large swimming pools.
The unit should also be well decorated with modern interiors, kitchen and bathrooms.
With increased competition from new buildings, landlords in older buildings may find it more difficult to rent out their units if the common areas are dated or the unit has not been renovated.
Location is also a key factor. Typically, expatriates prefer to live in a limited number of areas.
Most choose to live in the Sukhumvit area from Sois 1-63 and 2-42, Sathorn, and central Lumpini.
The most popular area for Japanese expatriates - the largest expat community in Bangkok - is between Sukhumvit Sois 39-49 and Sukhumvit 24.
While Sukhumvit is the most popular area because of easy access to the BTS Skytrain and proximity to schools, hospitals, retail and leisure amenities, the area also has more supply than central Lumpini and Sathorn/Silom.
While yield levels have declined this year on average against rising property prices, considering the above market preferences and picking the right property, unit size and location will increase your chances of success as a buy-to-let investor.
For investors with a mortgage, the rent may not fully offset the loan repayment, but the combination of a consistent yield from a growing expatriate market and the potential for future capital appreciation can still make a buy-to-let investment a worthwhile consideration.
Aliwassa Pathnadabutris managing director of CBRE Thailand.

ผลลัพธ์ (ไทย) 1:

ALIWASSA PATHNADABUTR กรรมการผู้จัดการของซีบีริชาร์ดเอลลิสไทย ประเมิน CBRE ที่ประมาณ 30-40 ร้อยละของหน่วยในคอนโดมิเนียมกรุงเทพการเมืองใหม่ที่สุดได้ขายให้นักลงทุนซื้อให้เช่า มีคำถามสำคัญที่ถาม โดยนักลงทุนเหล่านี้จะสามารถคาดหวังผลตอบแทนระดับ ใน 2015 ผลผลิตเฉลี่ยเช่ารวม (ก่อนค่าใช้จ่ายและภาษี) สำหรับคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองกรุงเทพมีประมาณ 4.8 ร้อย ลดลงจาก 5.4 ร้อยละในปีก่อนหน้า ลดลงนี้ได้รับการค้ำจุนจากการเพิ่มขึ้นของราคาของคอนโดมิเนียมใหม่ที่เติบโตในค่าเช่าเกิน ข่าวดีคือ ว่า จำนวนชาวต่างชาติในกรุงเทพมหานครได้เพิ่มขึ้นร้อยละ 10 ต่อปีในปี ตลาดชาวต่างชาติคือ ตลาดเช่าคีย์สูง และคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองหรู สำหรับนักลงทุนซื้อเพื่อให้ในอนาคต มันก็เข้าใจชาวใดผู้เช่าต้องการเพื่อสร้างระดับผลตอบแทน maximised ที่ดีที่สุดค่าเฉลี่ยของตลาด ขึ้นอยู่กับของ CBRE ธุรกรรมลีสซิ่ง และสามห้องคอนโดมิเนียมเป็นชนิดที่นิยมมากที่สุดของหน่วยให้เช่าโดยชาวต่าง ชาติ ในขณะที่ความต้องการ 1 ห้องนอน และสตูดิโอจำกัด ยกเว้นในเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ เป็นผู้เช่าห้องสตูดิโอและหนึ่งห้องนอนตลาดมีแนวโน้มเป็น โสดไม่มีครอบครัว ตัวอย่างเซอร์วิสได้ต้องผ่านคอนโดมิเนียม ในขณะที่มีการกำหนดลักษณะทั่วไปสำหรับหน่วยบริการและหน่วยใหญ่ชนิดเดียวกัน ชาวต่างชาติส่วนใหญ่มีส่วนลดที่อยู่อาศัยรายเดือนการถาวรที่บอกคุณสมบัติที่พวกเขาจบลงไป งบประมาณเช่าชาวต่างชาติได้เพิ่มขึ้นหลายปี ในขณะที่คอนโดมิเนียมราคาได้เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยโดย 8-ร้อยละ 10 ต่อปีสำหรับระดับปานกลาง และจาก 15-20 ร้อยละสำหรับเกรดหรู มีงบประมาณคง สิ่งเราเห็นเป็นสำหรับคุณภาพขนาด ผู้เช่ายินดีที่จะใช้งบประมาณของหน่วยขนาดเล็ก มีความสูงต่อตารางเมตรให้เช่าถ้า เป็นดีอยู่ ดีตกแต่งใหม่ อาคารใหม่ ด้วยหน่วยที่เล็กลงจึงมีโอกาสสูงถูกเช่าออกกว่าอาคารเก่า อย่างไรก็ตาม มีข้อยกเว้นซึ่งถือเป็นอาคารเก่าจัดการที่ดี โดยผู้เช่าที่เกินกว่าหน่วยและสร้างคุณภาพ สิ่งอำนวยความสะดวกอาคารก็พิจารณาเป็นสำคัญ ชาวต่างชาติต้องการอาคารที่หลากหลายเพื่ออำนวยความสะดวก พื้นที่น่าสนใจทั่วไป ห้องฟิตเนสอุปกรณ์ครบครัน และสระว่ายน้ำขนาดใหญ่ หน่วยควรยังสามารถตกแต่ง ด้วยการตกแต่งที่ทันสมัย ห้องครัว และห้องน้ำ มีการแข่งขันเพิ่มขึ้นจากอาคารใหม่ มัดในอาคารเก่าอาจพบว่ายากต่อการเช่าหน่วยต่าง ๆ ในพื้นที่ทั่วไปมีวัน หรือปรับปรุงหน่วยไม่ สถานที่ตั้งเป็นปัจจัยสำคัญ โดยปกติ ชาวต่างชาติต้องอยู่ในจำนวนที่จำกัดของพื้นที่ ส่วนใหญ่เลือกอยู่ในย่านสุขุมวิท จากถนนซอย 1-63 และ 2-42 สาทร ลุมพินีเซ็นทรัล พื้นที่ยอดนิยมสำหรับชาวต่างชาติญี่ปุ่น -ใหญ่ต่างชาติชุมชนในกรุงเทพมหานคร - อยู่ระหว่างถนนสุขุมวิทซอย 39-49 และสุขุมวิท 24 ขณะสุขุมวิท พื้นที่นิยมมากที่สุดถึงรถไฟฟ้า BTS และอยู่ใกล้โรงเรียน โรงพยาบาล ขายปลีกและผ่อน พื้นที่ยังได้จัดหาเพิ่มเติมกว่าลุมพินีเซ็นทรัลและสาทร/สีลม ในขณะที่ระดับผลผลิตได้ลดลงปีนี้เฉลี่ยกับราคาทรัพย์สินเพิ่มขึ้น พิจารณากำหนดลักษณะตลาดข้างต้น และคุณสมบัติเหมาะสม การเบิกสินค้าขนาดและสถานจะเพิ่มโอกาสของความสำเร็จเป็นนักลงทุนซื้อเพื่อให้การ สำหรับนักลงทุนกับจำนอง เช่าอาจไม่สมบูรณ์ตรงข้ามค่าสินเชื่อ แต่การรวมกันของผลผลิตที่สอดคล้องกันจากตลาดชาวต่างชาติเติบโต และศักยภาพในการเพิ่มทุนในอนาคตยังคงสามารถทำการลงทุนซื้อเพื่อให้การพิจารณาความคุ้มค่า กรรมการผู้จัดการ Aliwassa Pathnadabutris ไทย CBRE

ผลลัพธ์ (ไทย) 2:

สัปดาห์หลังจากเหตุการณ์รัฐประหารกรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีริชาร์ดเอลลิสประเทศไทย CBRE ประมาณการว่าประมาณ 30 ถึงร้อยละ 40 ของหน่วยงานในเมืองใหม่มากที่สุดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯได้ถูกขายให้กับนักลงทุนซื้อเพื่อให้เช่า. คำถามที่สำคัญถามโดยนักลงทุนเหล่านี้เป็นสิ่งที่ระดับอัตราผลตอบแทนที่พวกเขาสามารถ คาดหวัง. ในปี 2015 ค่าเฉลี่ยของผลผลิตมวลรวมเช่า (ก่อนค่าใช้จ่ายและภาษี) กรุงเทพฯคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองจะอยู่ที่ประมาณร้อยละ 4.8 ลดลงจากร้อยละ 5.4 ในปีที่ผ่านมา. ลดลงนี้เป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของราคาของคอนโดมีเนียมใหม่ที่เกิน การเจริญเติบโตในค่าเช่า. ข่าวดีก็คือว่าจำนวนของชาวต่างชาติในกรุงเทพฯได้เพิ่มขึ้นโดยปีร้อยละ 10 เมื่อเทียบกับปี. ตลาดชาวต่างชาติเป็นตลาดเช่าที่สำคัญสำหรับระดับ high-end และคอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมือง. สำหรับอนาคตซื้อเพื่อปล่อยให้ นักลงทุนเป็นสิ่งสำคัญที่จะเข้าใจสิ่งที่ผู้เช่าชาวต่างชาติที่กำลังมองหาเพื่อที่จะสร้างระดับผลตอบแทนสูงสุดที่เต้นค่าเฉลี่ยของตลาด. อยู่บนพื้นฐานของการทำธุรกรรมเช่าซื้อ CBRE ของสองและคอนโดมีเนียมสามห้องนอนเป็นชนิดที่นิยมมากที่สุดของหน่วยเช่าโดยชาวต่างชาติ ขณะที่ความต้องการสำหรับหน่วยหนึ่งห้องนอนและสตูดิโอ จำกัด ยกเว้นในพาร์ทเมนท์. ในฐานะที่เป็นผู้เช่าสตูดิโอและตลาดหนึ่งห้องนอนที่มีแนวโน้มที่จะเป็นซิงเกิ้ลกับครอบครัวที่ไม่มีตัวเลือกที่ให้บริการอย่างเต็มรูปแบบเป็นที่ต้องการมากกว่าคอนโดมิเนียม. ในขณะที่มี การตั้งค่าทั่วไปของหน่วยที่กว้างขวางและหน่วยงานที่มีขนาดใหญ่ชนิดเดียวกันชาวต่างชาติส่วนใหญ่จะมีค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยรายเดือนที่สั่งคุณสมบัติที่พวกเขาจบลงไป. คงงบประมาณเช่าชาวต่างชาติที่ไม่ได้เพิ่มขึ้นเป็นเวลาหลายปีในขณะที่ราคาคอนโดที่ปรับตัวสูงขึ้นโดยเฉลี่ยร้อยละ 8-10 ต่อปีสำหรับเกรดระดับกลางและร้อยละ 15-20 สำหรับเกรดหรู. ด้วยงบประมาณการแก้ไขสิ่งที่เราจะเห็นคือการตั้งค่าสำหรับคุณภาพมากกว่าขนาด. ผู้เช่ามีความเต็มใจที่จะใช้จ่ายงบประมาณของพวกเขาใน หน่วยขนาดเล็กที่มีค่าเช่าที่สูงขึ้นต่อตารางเมตรถ้ามันตั้งอยู่อย่างดีตกแต่งอย่างดีและใหม่ อาคารใหม่ที่มีหน่วยที่เล็กลงจึงมีโอกาสสูงที่จะถูกให้เช่ากว่าอาคารเก่า. แต่มีข้อยกเว้นที่บริหารจัดการที่ดีอาคารเก่าได้รับการพิจารณาโดยผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่กว่าหน่วยและสร้างคุณภาพ. สิ่งอำนวยความสะดวกในอาคารนอกจากนี้ยังมี การพิจารณาที่สำคัญ ชาวต่างชาติที่ต้องการอาคารที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัยเช่นพื้นที่ทั่วไปที่น่าสนใจ, ห้องออกกำลังกายพร้อมอุปกรณ์ครบครันและสระว่ายน้ำขนาดใหญ่. หน่วยยังควรได้รับการตกแต่งอย่างดีด้วยการตกแต่งภายในที่ทันสมัยห้องครัวและห้องน้ำ. กับการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นจากอาคารใหม่ เจ้าของบ้านในอาคารเก่าอาจพบว่ามันยากมากที่จะให้เช่าหน่วยของพวกเขาถ้าพื้นที่ทั่วไปเป็นวันหรือหน่วยงานที่ไม่ได้รับการปรับปรุงใหม่. ที่อยู่ยังเป็นปัจจัยสำคัญ โดยปกติแล้วชาวต่างชาติชอบที่จะอาศัยอยู่ในจำนวนที่ จำกัด ของพื้นที่. ส่วนใหญ่เลือกที่จะอาศัยอยู่ในย่านสุขุมวิทจากซอย 1-63 และ 2-42 สาทรลุมพินีและภาคกลาง. พื้นที่ที่นิยมมากที่สุดสำหรับชาวต่างชาติญี่ปุ่น - ชุมชนชาวต่างชาติที่ใหญ่ที่สุดใน กรุงเทพฯ - อยู่ระหว่างซอยสุขุมวิท 39-49 สุขุมวิท 24 ขณะที่สุขุมวิทเป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมมากที่สุดเพราะสามารถเดินทางไปยังสถานีรถไฟฟ้า BTS และอยู่ใกล้กับโรงเรียน, โรงพยาบาล, สิ่งอำนวยความสะดวกการค้าปลีกและการพักผ่อนบริเวณที่ยังมีอุปทานมากกว่าลุมพินีกลางและ สาทร / สีลม. ในขณะที่ระดับอัตราผลตอบแทนที่ลดลงในปีนี้โดยเฉลี่ยกับราคาที่เพิ่มขึ้นของสถานที่การพิจารณาการตั้งค่าการตลาดดังกล่าวและเลือกสถานที่ให้บริการที่เหมาะสมกับขนาดและที่ตั้งจะเพิ่มโอกาสของการประสบความสำเร็จในฐานะผู้ซื้อเพื่อให้นักลงทุน. สำหรับนักลงทุน กับการจำนอง, ค่าเช่าที่อาจจะไม่ได้อย่างเต็มที่ชดเชยการชำระคืนเงินกู้ แต่การรวมกันของผลตอบแทนที่สม่ำเสมอจากตลาดชาวต่างชาติที่กำลังเติบโตและมีศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์ในอนาคตยังสามารถทำให้การซื้อเพื่อให้การลงทุนการพิจารณาที่คุ้มค่า. the อลิวัสสา Pathnadabutris จัดการ ผู้อำนวยการของ CBRE ประเทศไทย

ผลลัพธ์ (ไทย) 3:

Aliwassa Pathnadabutr
กรรมการผู้จัดการของริชาร์ดเอลลิสประเทศไทย
CBRE ประมาณการว่าประมาณ 30 ถึง 40 เปอร์เซ็นต์ของหน่วยในส่วนใหม่คอนโดมิเนียมใจกลางเมืองกรุงเทพฯมีขายซื้อเช่านักลงทุน .
ที่สำคัญคำถามที่ถามโดยนักลงทุนเหล่านี้เป็นสิ่งที่พวกเขาสามารถคาดหวังผลตอบแทนระดับ .
ในปี 2558ผลผลิตมวลรวมค่าเช่าเฉลี่ย ( ก่อนที่ค่าใช้จ่ายและภาษี ) สำหรับคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองกรุงเทพฯประมาณ 4.8 เปอร์เซ็นต์ , ลดลงจาก 5.4 เปอร์เซ็นต์ในปีที่ผ่านมา .
ลดลงนี้มีการสนับสนุนโดยราคาที่เพิ่มขึ้นของโครงการใหม่ที่เกินของค่าเช่า .
ข่าวดีก็คือว่า จำนวนชาวต่างชาติในเขตกรุงเทพมหานครได้ เพิ่มขึ้นร้อยละ 10 ต่อปี .
ตลาดต่างประเทศเป็นหลัก ตลาดระดับไฮเอนด์และคอนโดมิเนียมให้เช่าใจกลางเมืองสุดหรู
ในอนาคตซื้อให้นักลงทุน , มันเป็นสิ่งสำคัญที่จะเข้าใจสิ่งที่ผู้เช่าชาวต่างชาติกำลังมองหาเพื่อสร้างผลผลิตที่เต้น maximised ระดับค่าเฉลี่ยของตลาด .
ตาม CBRE เช่าซื้อรายการสอง - สามห้องนอนคอนโดมิเนียมเป็นที่นิยมมากที่สุดประเภทของหน่วยเช่าโดยชาวต่างชาติ ในขณะที่อุปสงค์สำหรับหน่วยหนึ่งห้องนอนและสตูดิโอจำกัดยกเว้นในอพาร์ทเมนท์ .
เป็นผู้เช่าสำหรับสตูดิโอและหนึ่งห้องนอนตลาดมีแนวโน้มที่จะโสดไม่มีครอบครัว บริการอย่างเต็มที่ตัวเลือกที่ต้องการมากกว่า
คอนโดมิเนียมในขณะที่มีการตั้งค่าทั่วไปสำหรับหน่วยที่กว้างขวางและหน่วยงานขนาดใหญ่ของประเภทเดียวกัน ผู้อพยพส่วนใหญ่มีรายเดือนคงที่บ้านพิเศษที่ซึ่งทรัพย์สินที่พวกเขาท้ายไป .
ชาวต่างชาติเช่างบประมาณยังไม่ได้เพิ่มขึ้นเป็นเวลาหลายปี ในขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมมีเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 8-10 เปอร์เซ็นต์ต่อปี สำหรับเกรดช่วงกลางและโดย 15-20 เปอร์เซ็นต์
เกรดหรูด้วยงบประมาณคงที่ สิ่งที่เราเห็นคือการตั้งค่าสำหรับคุณภาพมากกว่าขนาดของหน่วย .
ผู้เช่ายินดีที่จะใช้จ่ายงบประมาณของพวกเขาในหน่วยขนาดเล็กที่มีสูงต่อตารางเมตรให้เช่าถ้ามันตั้งอยู่ที่ตกแต่งอย่างดีและใหม่กว่า อาคารใหม่กับหน่วยที่เล็กกว่าจึงมีโอกาสสูงที่จะเช่ามากกว่าอาคารเก่า
อย่างไรก็ตามมีข้อยกเว้นที่จัดการดีเก่าอาคารจะพิจารณา โดยผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่กว่าหน่วย และคุณภาพอาคาร
อาคารเครื่องยังมีการพิจารณาที่สำคัญ ชาวต่างชาติต้องการอาคารที่มีช่วงของสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัยเช่นมีเสน่ห์พื้นที่ทั่วไป โรงยิมที่มีอุปกรณ์อย่างดีและสระว่ายน้ำขนาดใหญ่
หน่วยควรตกแต่งอย่างดีด้วยการตกแต่งภายในที่ทันสมัย ห้องครัว และห้องน้ำ .
กับการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นจากอาคารใหม่ เจ้าของบ้านเช่าในอาคารเก่าอาจพบว่ายากที่จะให้เช่าออกหน่วย ถ้าพื้นที่ทั่วไปมีเดทหรือหน่วยยังไม่ได้บูรณะ
ที่ตั้งเป็นปัจจัยสําคัญ . โดยทั่วไป ชาวต่างชาติชอบที่จะอาศัยอยู่ในจํานวนจํากัดพื้นที่ .
ส่วนใหญ่ เลือกที่จะอยู่ในย่านสุขุมวิท จากถั่วเหลืองและ 1-63 2-42 , สาทร และเซ็นทรัล ลุมพินี
ที่ได้รับความนิยมมากที่สุดพื้นที่สำหรับอพยพ - ญี่ปุ่นชุมชนต่างชาติที่ใหญ่ที่สุดในกรุงเทพ - อยู่ระหว่างสุขุมวิท sois 39-49 และสุขุมวิท 24 .
ในขณะที่ถนนสุขุมวิทเป็นพื้นที่ได้รับความนิยมมากที่สุด เพราะสะดวก รถไฟฟ้า BTS และใกล้ โรงเรียน โรงพยาบาล ค้าปลีก โรงแรมและสันทนาการพื้นที่ยังได้จัดหามากกว่าลุมพินีกลางสาทร / สีลม ขณะที่ระดับผลผลิตได้ลดลง
ปีนี้เฉลี่ยกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น เมื่อพิจารณาลักษณะตลาดข้างต้นและเลือกคุณสมบัติที่เหมาะสม ขนาดของหน่วยและสถานที่จะเพิ่มโอกาสของความสำเร็จ เช่น การซื้อเพื่อให้นักลงทุน .
สำหรับนักลงทุนที่มีการจำนอง เช่าอาจไม่เต็มที่ชดเชยเงินต้นแต่การรวมกันของสอดคล้องผลผลิตจากตลาดและศักยภาพในการเติบโตที่ชาวต่างชาติชื่นชมทุนในอนาคตยังสามารถทำให้การซื้อเพื่อให้คุ้มค่าการลงทุนพิจารณา .
6 pathnadabutris กรรมการผู้จัดการของ CBRE ประเทศไทย