I. Introduction Sunrise Ocean Resor

I. Introduction

Sunrise Ocean Resort consists of 15 houses, using a common access road, a common well, common drainage systems, common water leads and discharges. The electricity and water supply for the individual homes are partly on the private lot of the different owners, partly in the common access road.
As long as these infrastructures are situated on the common access road or the common ground, they are considered as « Common Utility Infrastructure ». The rights to use the « common « land for these purposes is protected through Registered Servitudes to the benefit of the sold or leased individual land plots.
But : The land lot, serving the Public Utility Infrastructure is not common property of the different owners or lessees of individual lots, but belongs to an individual person. Although protected through the registered servitudes the owner of the public infrastructure land will not make any investments in maintaining or developing the public infrastructure. So the individual land owner has to do it together with the other owners. That leads to the question, how the legal organisation has to be constructed to manage the „public infrastructure » in the interest of the individual owners. At the same time, some basic cohabitation rules have to guarantee a living together in the resort.
Thai law, when it comes to land ownership and common property is quite complicated. Probably annoying experiences have lead to some regulation, that try to protect the buyer of condominiums ( condominium act ) and owners of houses in a resort ( land development act ) .

But : Sunrise Ocean Resort is not a so called « developed-estate juristic entity ». It was originally built as a resort of 5 homes, then after a certain elapsed time extended with 6 more and in a third phase with the last 4 ones. Since less than 10 houses were constructed in a certain time frame, the Land Development Act of 2000 is not applicable. This Act was especially drafted to protect the buyers of land plots in a resort and the law even prescribes the so called public utility land as common property and the entity, owning it is by law a juristic entity ( Section 44 ) . This juristic entity is registered and also by law the comittee is considered to be the representative of this legal entity. All purchasers are member and the entity has the power and the duty to prescribe regulations on behalf of the use of the public facilities, the cohabitation and traffic within the developed land. Even the fees for maintenance and management of the public facilities are mentioned in the law ( Section 49 ) and the consequences, if someone fails to pay his contribution. In case of a sale of one house the new owner is automatically submitted to the regulations of this registered legal entity.
According to the Thai lawyer, I contacted, it is not possible, to retroactivly submit Sunrise Ocean Resort under the Land Development Act.

So in fact we have to deal with the following problems :
- What kind of juristic person would fit best for managing and providing public utility land and public services ?
- How can the individual owner or lessee of the land be bound by public service regulations ?
- How can the individual made liable for payements of fees, payment into the sinking fund and pay his part to some developments of the public infrastructure ?
- How can the individual made liable for transferring the duties and obligations on behalf of maintaining, developing of the public infrastructure and the cohabitation rules ?

II. Thai company owning the Public Utility Land

A Thai company, owning the public infrastructure land, has to be owned at least by 51% by Thai people. Foreigners are only allowed to own a maximum of 49% . Usually nowadays the provisions of all these Thai companies stipulate, that immediatly after the creation of the company the Thai person has to transfer his shares back to the other 49%-owners of the company. There are big doubts, if these provisions are legal and I wouldn’t dare to go to court as Farang on this behalf.
Then there are other concerns: the land register officer should control, if the Thai person, holding these shares, is financially fit, to pay for the shares or if he has to be considered as a so called nominee, that means only acting in favor of a foreigner, that has bought in. If this is the case, the company is considered to be illegal and it could be a criminal act.
Since ownership in Sunrise Ocean Resort is manifold - individual Thai ownership of land and house, Thai ownership of land and lease contract , Thai company as owner and ev. others more, we would have to cope with the problem of shareholding : is it the owner alone, is it the lessee or are both shareholders, lets say representing 10 shares per house and lot in a general assembly ? Not to forget, that assuming 150 shares in total for 15 houses 77 shares have to be represented by Thai people.
Then who is managing the company ? who signs checks and makes payment ? If we elect a comittee of lets say 5 owners, if they are not Thai, they have to have a working permit. A part from the fees and the necessary base capital for the company ( probably at least 2 Mio THB ) there is the problem, that the farang with the working permit is not allowed to have or even keep his retired visa.
Even creating a Thai company wouldn’t solve the problem, that according to the consulted Thai lawyer we probably cannot register the rules of the maintenance agreement and the cohabitation rules in the land register as covenant, a special form of servitude. It would facilitate the transfer to all the obligation arising out of the « public utility land « .
In consideration of all these uncertainties the following solution seems to be the most uncritical one

III. A foreign company leasing the public infrastructure land
Ownership of the public infrastructure land should stay with Kun Montha, ev including her kids as co-owner. A foreign company ( Singapore ), involving all the owners and lessees of a lot or house in Sunrise Ocean ( again ev. 10 shares per house ) , run by an elected management or board, could do all the necessary work for Sunrise Ocean Resort. No need to bother with working permits or questions about nominees ore other ones.
Ev. this company could be registered in the land register as lessee, so the rights of the lease contract are publicly protected at least for the first 30 years. In case of death the heirs of the landowner will automatically inherit also the obligations out of these contract. And an extension after these first 30 years shouldn’t be a problem, since the land, burdened with servitudes, won’t have any resale value. It would just mean problems for an ev. buyer. According to the lawyer within these 30 years there will be major changes in the land law system of Thailand, so we will be able to switch to an easy solution later on.
How do we cope with the resting questions ?
- How can the individual owner or lessee of the land be bound by public service regulations ?
- How can the individual made liable for payements of fees, payment into the sinking fund and pay his part to some developments of the public infrastructure ?
- How can the individual made liable for transferring the duties and obligations on behalf of maintaining, developing of the public infrastructure and the cohabitation rules ?


1. The Resort Utility Infrastructure and the Cohabitation Contract
Since registering a servitude or covenant in the land register won’t be possible, we have to oblige the individual owner and lessee through a signed written contract including the duty, to transfer this contract and the resulting obligations in case of a sale to the purchaser.
To facilitate the approach, we could include this provision in the basic agreement.
Not to forget :
Besides this individually signed contract ( contract on behalf of Managing and Maintaining the Resort Infrastructure, Organisation of the Association with voting rights, duties of the members and Cohabitation Rules ) we will have to have the Statutes of the Association and a founding act according to the law of the seat of this company.

2. Liability for payments
It has to be regulated in this contract, ev. even in hard cases with the eviction of an individual owner in a law suite.

3. Draft of a Resort Infrastructure and Cohabitation Contract
See attachment

ผลลัพธ์ (ไทย) 1:

I. บทนำ ซันไรซ์รีสอร์ททะเลประกอบด้วยบ้าน 15 ถนนเข้าถึงทั่วไป ดีทั่วไป ระบบระบายน้ำทั่วไป ทั่วไปน้ำเป้าหมาย และปล่อย ไฟฟ้าและน้ำประปาสำหรับบ้านแต่ละอยู่บางส่วนในล็อตส่วนตัวของเจ้าอื่น บางส่วนในถนนเข้าถึงทั่วไป ตราบใดที่โครงสร้างพื้นฐานเหล่านี้ตั้งอยู่บนถนนเข้าถึงทั่วไปหรือพื้นดินทั่วไป พวกเขาจะถือเป็น «ยูทิลิตี้โครงสร้างทั่วไป» สิทธิ์ในการใช้ «ทั่วไป «ที่ดินสำหรับวัตถุประสงค์เหล่านี้ได้รับการป้องกันผ่าน Servitudes ลงทะเบียนเพื่อประโยชน์ของการขาย หรือเช่าที่ดินแต่ละผืน แต่: ที่ดินมาก บริการโครงสร้างพื้นฐานสาธารณูปโภคคุณสมบัติทั่วไปของเจ้าอื่นหรือ lessees แต่ละล็อตไม่ แต่เป็นของบุคคล แม้ป้องกันผ่าน servitudes จดทะเบียน เจ้าของที่ดินสาธารณูปโภคจะไม่ได้ลงทุนใด ๆ ในการรักษา หรือพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะ ดังนั้น เจ้าของที่ดินแต่ละได้ทำกับเจ้าอื่น ที่นำไปสู่คำถาม วิธีสร้างการจัดการ "สาธารณะโครงสร้างพื้นฐาน» in the interest of เจ้าของแต่ละงานมีองค์กรตามกฎหมาย ในเวลาเดียวกัน กฎพื้นฐานพยายามบางต้องรับประกันกินกันในรีสอร์ทกฎหมายไทย เมื่อมันมาถึงที่ดินเป็นเจ้าของและคุณสมบัติทั่วไปจะค่อนข้างซับซ้อน ประสบการณ์อาจจะรำคาญได้นำไปควบคุมบาง ที่พยายามที่จะปกป้องผู้ซื้อคอนโดมิเนียม (คอนโดบัญญัติ) และเจ้าของบ้านในรีสอร์ท (พระราชบัญญัติพัฒนาที่ดิน)แต่: โอเชี่ยนซันไรส์รีสอร์ทเป็นไม่มีสิ่งที่เรียกว่า «นิคมพัฒนานิติบุคคลเอนทิตี » แต่เดิมนั้นถูกสร้างขึ้นเป็นรีสอร์ทบ้าน 5 แล้วหลัง จากใช้เวลาหนึ่งขยายมีมากกว่า และ ในระยะที่ 3 กับ 4 ล่าสุด เนื่องจากช่วงเวลาที่สร้างบ้านน้อยกว่า 10 พระราชบัญญัติพัฒนาที่ดินพ.ศ. 2000 ไม่สามารถใช้ พระราชบัญญัตินี้ได้โดยเฉพาะอย่างยิ่งร่างเพื่อปกป้องผู้ซื้อของผืนที่ดินรีสอร์ท และกฎหมายยังได้กำหนดที่ดินสาธารณูปโภคสิ่งที่เรียกว่าเป็นคุณสมบัติทั่วไป และเอนทิตี เป็นเจ้าของมันเป็นกฎหมายเอนทิตีแบบนิติบุคคล (ส่วน 44) เอนทิตีนี้นิติบุคคลลงทะเบียน และยัง ตามกฎหมาย คณะกรรมการถือเป็นตัวแทนของนิติบุคคลนี้ ผู้ซื้อทั้งหมดเป็นสมาชิก และเอนทิตีมีอำนาจและหน้าที่กำหนดระเบียบแทนการใช้สถานที่สาธารณะ พยายาม และจราจรภายในที่ดินพัฒนาแล้ว แม้แต่ค่าบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคที่จะกล่าวถึงในกฎหมาย (ส่วน 49) และผลกระทบ ถ้าผู้จ่ายเงินสนับสนุนของเขา ในกรณีขายบ้านหนึ่ง เจ้าของใหม่โดยอัตโนมัติส่งให้ข้อบังคับของนิติบุคคลที่จดทะเบียน ตามทนายความไทย ฉันติดต่อ เป็นไปไม่ได้ การ retroactivly ส่งชลบุรีทะเลตามพระราชบัญญัติพัฒนาที่ดิน ดังนั้นในความเป็นจริงเราต้องจัดการกับปัญหาต่อไปนี้:-ประเภทของนิติบุคคลจะพอเหมาะสำหรับการจัดการ และการให้บริการสาธารณะและสาธารณูปโภคที่ดิน-สามารถ lessee ของแผ่นดินหรือเจ้าของแต่ละถูกผูกไว้ โดยระเบียบราชการหรือไม่-สามารถบุคคลทำผิดชอบ payements ค่าธรรมเนียม การชำระเงินเข้ากองทุนสะสม และจ่ายส่วนของการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะบาง-สามารถบุคคลที่รับผิดชอบสำหรับการโอนย้ายหน้าที่และข้อผูกพันในนามของการรักษา การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะและกฎพยายามทำหรือไม่ ครั้งที่สองไทยบริษัทเป็นเจ้าของที่ดินสาธารณูปโภคสาธารณะ บริษัทไทย เป็นเจ้าของที่ดินสาธารณูปโภค การเป็นเจ้าของอย่างน้อย 51% โดยคนไทยได้ ชาวต่างชาติจะเท่ากับตัวเองมากที่สุด 49% โดยปกติในปัจจุบันบทบัญญัติของบริษัทเหล่านี้ไทย stipulate ว่า ทันทีหลังจากการสร้างของบริษัท คนไทยที่มีการโอนหุ้นของเขากลับไปยังอื่น ๆ 49%-เจ้าของบริษัท มีข้อสงสัยใหญ่ ถ้าบทบัญญัติเหล่านี้ถูกต้องตามกฎหมาย และฉันไม่กล้าที่จะไปศาลเป็นฝรั่งในนามนี้ แล้วมีข้อสงสัยอื่น ๆ: เจ้าหน้าที่ทะเบียนที่ดินควรควบคุม ถ้าคนไทย ถือหุ้นเหล่านี้ เป็นเงินพอดี การชำระค่าจ้างสำหรับการแบ่งปันหรือถ้าเขามีถือว่าเป็นตัวแทนสิ่งที่เรียกว่า ที่เป็น เพียงรักษาการสามารถชาวต่างชาติ ที่มีซื้อใน การ ถ้าเป็นกรณีนี้ บริษัทถือเป็นการผิดกฎหมาย และอาจเป็นอาชญากรรม เนื่องจากเป็นเจ้าของในทะเลชลบุรีความหลากหลายนับ - ไทยครอบครองที่ดินและบ้าน ไทยเป็นเจ้าของที่ดินและสัญญาเช่าสัญญา บริษัทไทยเป็นเจ้าของและ ev อื่น ๆ เพิ่มเติม ที่เราจะต้องรับมือกับปัญหาการถือหุ้น: เป็นเจ้าของคนเดียว เป็น lessee หรือเป็นผู้ถือหุ้นทั้งสอง ช่วยพูดแทนหุ้น 10 ต่อบ้านและล็อตในสมัชชาเป็นอย่างไร ไม่ให้ลืม ว่า สมมติว่า 150 หุ้นรวม 15 บ้าน 77 หุ้นจะต้องแสดง โดยคนไทย แล้วผู้จัดการบริษัท สัญญาณตรวจสอบ และทำการชำระเงิน ถ้าเราเลือกคณะให้พูด 5 เจ้า ถ้าพวกเขาไม่ได้ไทย พวกเขาจะต้องมีใบอนุญาตใช้งาน ส่วนหนึ่งจากค่าธรรมเนียมและเงินทุนพื้นฐานที่จำเป็นสำหรับบริษัท (คงน้อย 2 Mio บาท) ที่มีปัญหา ที่อนุญาตให้ฝรั่ง ด้วยการทำงานไม่ได้มี หรือจะให้วีซ่าของเขาแล้ว สร้างบริษัทไทยแม้จะไม่แก้ปัญหา ว่า ตามทนายไทย consulted เราคงไม่สามารถลงทะเบียนกฎของข้อตกลงการบำรุงรักษา และกฎพยายามในแผ่นดินที่ลงทะเบียนเป็นพันธสัญญา แบบฟอร์มพิเศษของทาส มันจะช่วยในการโอนย้ายไปที่ข้อผูกมัดทั้งหมดที่เกิดขึ้นจากซื้อที่ดินสาธารณูปโภค « ค้นแนวเหล่านี้ แก้ปัญหาต่อไปนี้น่าจะ เป็นหนึ่งสุด uncritical III. A บริษัทต่างชาติเช่าที่ดินสาธารณูปโภคความเป็นเจ้าของที่ดินสาธารณูปโภคควรพัก Kun Montha, ev รวมเด็กของเธอเป็นเจ้าของร่วม บริษัทต่างประเทศ (สิงคโปร์), เกี่ยวข้องกับเจ้าของและ lessees มากหรือบ้านในทะเลพระอาทิตย์ (อีก ev 10 หุ้นต่อบ้าน), รันจัดการป่าวหรือกระดาน สามารถทำงานที่จำเป็นทั้งหมดสำหรับโอเชี่ยนชลบุรี ไม่ต้องยุ่งกับใบอนุญาตทำงานหรือคำถามเกี่ยวกับชื่อแร่คนอื่น ๆ Ev บริษัทนี้สามารถลงทะเบียนในทะเบียนที่ดินเป็น lessee เพื่อสิทธิของสัญญาเช่าสาธารณะป้องกันน้อย 30 ปีแรก กรณีตาย มรดกของที่ดินจะสืบทอดโดยอัตโนมัตินอกจากนี้ภาระผูกพันจากสัญญาเหล่านี้ และส่วนขยายหลังจากนี้ 30 ปีแรกควรปัญหา ตั้งแต่แผ่นดิน เป็นภาระกับ servitudes ไม่มีค่าใด ๆ ขาย มันเพียงจะหมายถึง ปัญหาสำหรับ ev เป็น ผู้ซื้อ ตามทนายความภายใน 30 ปีเหล่านี้ จะมีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในระบบกฎหมายที่ดินของไทย เพื่อเราจะได้ไปแก้ง่ายในภายหลัง เรารับมือกับคำถามที่พักอย่างไร -สามารถ lessee ของแผ่นดินหรือเจ้าของแต่ละถูกผูกไว้ โดยระเบียบราชการหรือไม่-สามารถบุคคลทำผิดชอบ payements ค่าธรรมเนียม การชำระเงินเข้ากองทุนสะสม และจ่ายส่วนของการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะบาง-สามารถบุคคลที่รับผิดชอบสำหรับการโอนย้ายหน้าที่และข้อผูกพันในนามของการรักษา การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะและกฎพยายามทำหรือไม่ 1.รีสอร์ทโปรแกรมอรรถประโยชน์โครงสร้างพื้นฐานและสัญญาพยายามตั้งแต่ลงทะเบียนทาสหรือกติกาในการลงทะเบียนที่ดินจะเป็นไปได้ เราต้องไว้แต่ละเจ้าและ lessee ผ่านสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรลงนามรวมทั้งภาษี การโอนสัญญานี้และภาระหน้าที่ได้ในกรณีที่มีการขายไปยังผู้ซื้อ เพื่ออำนวยความสะดวกวิธีนี้ เราอาจรวมถึงบทบัญญัตินี้ในข้อตกลงเบื้องต้นไม่ลืม: นอกจากนี้สัญญาที่ลงนามแต่ละ (สัญญาในนามของการจัดการ และรักษาโครงสร้างรีสอร์ท องค์กรสมาคมมีสิทธิลงคะแนนเสียง หน้าที่ของสมาชิกและกฎพยายาม) เราจะต้องมีคดีของสมาคมและพระราชบัญญัติการก่อตั้งตามกฎหมายของนั่งของบริษัทนี้ 2. ความรับผิดชอบสำหรับการชำระเงิน มันได้ถูกกำหนดในสัญญานี้ ev แม้ในกรณีที่ยากมีการขับไล่ของเจ้าของแต่ละห้องกฎหมาย3. ร่างโครงสร้างรีสอร์ทและสัญญาพยายาม ดูเอกสารแนบ

ผลลัพธ์ (ไทย) 2:

I. Introduction ซันไรส์โอเชียนรีสอร์ทประกอบด้วย 15 บ้านโดยใช้ถนนร่วมกันดีทั่วไประบบระบายน้ำร่วมกันนำไปสู่น้ำที่พบบ่อยและการปล่อยของเสีย แหล่งจ่ายไฟฟ้าและน้ำสำหรับแต่ละบ้านเป็นส่วนหนึ่งในจำนวนมากส่วนตัวของเจ้าของที่แตกต่างกันส่วนหนึ่งในถนนที่พบบ่อย. ตราบใดที่โครงสร้างพื้นฐานเหล่านี้จะตั้งอยู่บนถนนทางเข้าทั่วไปหรือพื้นดินทั่วไปพวกเขาจะได้รับการพิจารณาเป็น«สามัญ ยูทิลิตี้โครงสร้างพื้นฐาน» สิทธิในการใช้«ที่ดินที่พบบ่อย«เพื่อวัตถุประสงค์เหล่านี้ได้รับการคุ้มครองผ่าน Servitudes สมัครสมาชิกเพื่อประโยชน์ของขายหรือให้เช่าที่ดินของแต่ละบุคคล. แต่: ที่ดินจำนวนมากที่ให้บริการโครงสร้างพื้นฐานสาธารณูปโภคไม่ได้เป็นทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของหรือผู้เช่า จำนวนมากของแต่ละบุคคล แต่เป็นของบุคคล แม้ว่าจะได้รับการป้องกันผ่าน Servitudes จดทะเบียนเจ้าของที่ดินโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะจะไม่ทำให้การลงทุนใด ๆ ในการรักษาหรือการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของประชาชน ดังนั้นเจ้าของที่ดินแต่ละคนมีที่จะทำร่วมกันกับเจ้าของอื่น ๆ ที่นำไปสู่คำถามที่ว่าองค์กรทางกฎหมายที่จะต้องมีการสร้างขึ้นมาเพื่อจัดการ "สาธารณูปโภค»ในความสนใจของเจ้าของแต่ละราย ในขณะเดียวกันบางกฎพื้นฐานการอยู่ร่วมกันต้องรับประกันการใช้ชีวิตร่วมกันในรีสอร์ท. กฎหมายไทยเมื่อมันมาถึงการถือครองที่ดินและทรัพย์สินที่พบบ่อยมีความซับซ้อนมาก ประสบการณ์ที่น่ารำคาญอาจจะนำไปสู่การควบคุมที่มีความพยายามที่จะปกป้องผู้ซื้อคอนโดมีเนียม (การกระทำอาคารชุด) และเจ้าของบ้านในรีสอร์ท (พัฒนาที่ดินกระทำ). แต่: ซันไรส์โอเชี่ยนรีสอร์ทไม่ได้เรียกว่า«การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นิติบุคคล » มันถูกสร้างขึ้นเดิมเป็นรีสอร์ท 5 บ้านแล้วหลังจากบางเวลาที่ผ่านไป 6 ขยายมากขึ้นและอยู่ในขั้นตอนที่สามกับช่วง 4 คน ตั้งแต่น้อยกว่า 10 บ้านถูกสร้างขึ้นในกรอบเวลาที่บางพระราชบัญญัติพัฒนาที่ดินของปี 2000 ไม่สามารถใช้ได้ พระราชบัญญัตินี้ถูกเกณฑ์ทหารโดยเฉพาะอย่างยิ่งในการปกป้องผู้ซื้อที่ดินในรีสอร์ทและแม้กฎหมายกำหนดที่ดินสาธารณูปโภคที่เรียกว่าเป็นทรัพย์สินทั่วไปและนิติบุคคลที่เป็นเจ้าของมันเป็นตามกฎหมายนิติบุคคล (มาตรา 44) นิติบุคคลนี้มีการลงทะเบียนและโดยกฎหมาย Comittee ถือว่าเป็นตัวแทนของนิติบุคคลนี้ ซื้อทั้งหมดเป็นสมาชิกและกิจการที่มีอำนาจและหน้าที่ในการกำหนดกฎระเบียบในนามของการใช้สถานที่สาธารณะ, การอยู่ร่วมกันและการจราจรภายในที่ดินที่พัฒนา แม้ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสิ่งอำนวยความสะดวกประชาชนที่จะกล่าวถึงในกฎหมาย (มาตรา 49) และผลที่ตามมาถ้ามีคนล้มเหลวในการจ่ายเงินสมทบของเขา ในกรณีของการขายของบ้านหลังหนึ่งเจ้าของใหม่จะถูกส่งโดยอัตโนมัติไปยังข้อบังคับของนิติบุคคลที่จดทะเบียนนี้. ตามที่ทนายความของไทยผมติดต่อมันเป็นไปไม่ได้ที่จะส่ง retroactivly โอเชี่ยนรีสอร์ทซันไรส์ภายใต้พระราชบัญญัติพัฒนาที่ดิน. ดังนั้น ในความเป็นจริงเราจะต้องจัดการกับปัญหาต่อไปนี้: - ชนิดของนิติบุคคลที่จะพอดีกับที่ดีที่สุดสำหรับการจัดการและการให้ที่ดินสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ? - วิธีสามารถของแต่ละบุคคลหรือเจ้าของผู้เช่าที่ดินจะผูกพันตามกฎระเบียบของการบริการสาธารณะ- วิธีของแต่ละบุคคลสามารถทำรับผิดชอบต่อ payements ของค่าธรรมเนียมการชำระเงินเข้ากองทุนจมและจ่ายเงินส่วนหนึ่งของเขาที่จะพัฒนาบางส่วนของโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะ? - วิธีสามารถของแต่ละบุคคลที่ทำต้องรับผิดสำหรับการถ่ายโอนหน้าที่และภาระผูกพันในนามของการรักษา, การพัฒนาของประชาชน โครงสร้างพื้นฐานและกฎระเบียบร่วมกัน? ครั้งที่สอง บริษัท ของคนไทยที่เป็นเจ้าของที่ดินสาธารณูปโภคบริษัท ของคนไทยเป็นเจ้าของที่ดินโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะจะต้องมีเจ้าของอย่างน้อย 51% โดยคนไทย ชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตเท่านั้นที่จะเป็นเจ้าของได้สูงสุด 49% โดยปกติแล้วในปัจจุบันบทบัญญัติของทุก บริษัท เหล่านี้ไทยกำหนดว่าทันทีหลังจากการสร้างของ บริษัท คนไทยที่มีการโอนหุ้นของเขากลับไปที่อื่น ๆ 49% -owners ของ บริษัท มีข้อสงสัยใหญ่ถ้าบทบัญญัติเหล่านี้ถูกต้องตามกฎหมายและฉันจะไม่กล้าที่จะไปศาลเป็นฝรั่งในนามนี้. แล้วมีความกังวลอื่น ๆ : เจ้าหน้าที่ทะเบียนที่ดินควรควบคุมถ้าคนไทยถือหุ้นเหล่านี้เป็นทางการเงิน พอดีที่จะชำระค่าหุ้นหรือถ้าเขาจะต้องมีการพิจารณาเป็นผู้ท้าชิงที่เรียกว่าที่หมายถึงเพียงการทำหน้าที่ในความโปรดปรานของชาวต่างชาติที่ได้ซื้อใน. หากเป็นกรณีนี้ บริษัท ฯ จะถือเป็นที่ผิดกฎหมายและ อาจจะกระทำผิดทางอาญา. เนื่องจากเป็นเจ้าของในซันไรซ์โอเชียนรีสอร์ทเป็นนานา - แต่ละคนไทยที่ดินและบ้านคนไทยที่ดินและสัญญาเช่า, บริษัท ของคนไทยในฐานะเจ้าของและ EV คนอื่น ๆ มากขึ้นเราจะต้องรับมือกับปัญหาการถือหุ้น: มันเป็นเจ้าของคนเดียวก็เป็นผู้เช่าหรือเป็นผู้ถือหุ้นทั้งสองช่วยบอกเป็นตัวแทนของ 10 หุ้นต่อบ้านและจำนวนมากในการชุมนุมทั่วไป? ไม่ลืมที่สมมติว่า 150 หุ้นรวมเป็นเวลา 15 บ้าน 77 หุ้นจะต้องมีการแสดงโดยคนไทย. แล้วที่มีการจัดการ บริษัท หรือไม่ ที่ลงนามการตรวจสอบและทำให้การชำระเงิน? ถ้าเราเลือกที่ Comittee ของ 5 ช่วยบอกเจ้าของถ้าพวกเขาจะไม่ใช่คนไทยพวกเขาจะต้องมีใบอนุญาตทำงาน ส่วนหนึ่งจากค่าธรรมเนียมและฐานทุนที่จำเป็นสำหรับ บริษัท (อาจจะไม่น้อยกว่า 2 Mio บาท) มีปัญหาว่าฝรั่งที่มีใบอนุญาตการทำงานที่ไม่ได้รับอนุญาตให้มีหรือแม้กระทั่งการให้วีซ่าเกษียณของเขา. แม้การสร้าง บริษัท ของคนไทย จะไม่แก้ปัญหาที่ว่าตามที่ปรึกษาทนายความไทยที่เราอาจจะไม่สามารถลงทะเบียนกฎของข้อตกลงการบำรุงรักษาและการอยู่ร่วมกันกฎระเบียบในการลงทะเบียนที่ดินเป็นพันธสัญญารูปแบบพิเศษของความเป็นทาส มันจะอำนวยความสะดวกในการถ่ายโอนของทุกภาระผูกพันที่เกิดขึ้นจาก«ที่ดินสาธารณูปโภค«. ในการพิจารณาความไม่แน่นอนเหล่านี้แก้ปัญหาต่อไปนี้น่าจะเป็นมากที่สุดคนหนึ่งวิจารณ์ที่สาม บริษัท ต่างประเทศเช่าที่ดินโครงสร้างพื้นฐานของประชาชนเจ้าของที่ดินโครงสร้างพื้นฐานของประชาชนควรจะอยู่กับคุนมณฑา, EV รวมทั้งเด็กของเธอเป็นเจ้าของร่วม บริษัท ต่างประเทศ (สิงคโปร์) ที่เกี่ยวข้องกับเจ้าของและผู้เช่าของจำนวนมากหรือบ้านในซันไรซ์โอเชียน (อีกครั้งค. 10 หุ้นต่อบ้าน) ดำเนินการโดยการจัดการการเลือกตั้งหรือคณะกรรมการอาจจะทำทุกอย่างที่จำเป็นสำหรับการทำงานของซันไรส์โอเชียนรีสอร์ท ไม่ต้องกังวลกับการทำงานใบอนุญาตหรือคำถามเกี่ยวกับการเสนอชื่อคนอื่น ๆ แร่. Ev บริษัท นี้จะได้รับการลงทะเบียนในการลงทะเบียนเป็นผู้เช่าที่ดินเพื่อสิทธิของสัญญาเช่าได้รับการคุ้มครองอย่างน้อยสาธารณชนเป็นครั้งแรก 30 ปี ในกรณีของการเสียชีวิตทายาทของเจ้าของที่ดินโดยอัตโนมัติจะได้รับมรดกยังภาระผูกพันจากสัญญาเหล่านี้ และการขยายเหล่านี้หลังจาก 30 ปีแรกที่ไม่ควรเป็นปัญหาเนื่องจากที่ดินภาระกับ Servitudes, จะไม่ได้มีมูลค่าการขายใด ๆ มันก็จะหมายถึงปัญหาที่เกิดขึ้นสำหรับ EV ผู้ซื้อ . ตามกฎหมายเหล่านี้ภายใน 30 ปีจะมีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในระบบกฎหมายที่ดินแห่งประเทศไทยดังนั้นเราจะสามารถที่จะเปลี่ยนไปใช้วิธีที่ง่ายในภายหลังเราจะรับมืออย่างไรกับคำถามที่พักผ่อน? - วิธีสามารถเป็นเจ้าของของแต่ละบุคคล หรือผู้เช่าที่ดินจะผูกพันตามกฎระเบียบของการบริการสาธารณะ? - วิธีการของแต่ละบุคคลสามารถทำรับผิดชอบต่อ payements ของค่าธรรมเนียมการชำระเงินเข้ากองทุนจมและจ่ายเงินส่วนหนึ่งของเขาที่จะพัฒนาบางส่วนของโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะ? - วิธีการของแต่ละบุคคลสามารถทำระวางโทษสำหรับการถ่ายโอน หน้าที่และความรับผิดชอบในนามของการรักษา, การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐและกฎการอยู่ร่วมกันได้หรือไม่1 โครงสร้างพื้นฐานรีสอร์ทยูทิลิตี้และสัญญาการอยู่ร่วมกันตั้งแต่การลงทะเบียนเป็นทาสหรือพันธสัญญาในการลงทะเบียนที่ดินจะเป็นไปไม่ได้ที่เราจะต้องบังคับให้เจ้าของแต่ละและผู้เช่าผ่านสัญญาที่ลงนามเป็นลายลักษณ์อักษรรวมทั้งการปฏิบัติหน้าที่ในการถ่ายโอนสัญญานี้และภาระผูกพันที่เกิดขึ้น . ในกรณีของการขายให้กับผู้ซื้อเพื่ออำนวยความสะดวกวิธีการที่เราอาจรวมถึงบทบัญญัติในข้อตกลงเบื้องต้นนี้. ไม่ลืม: นอกจากนี้การลงนามในสัญญาเป็นรายบุคคล (สัญญาในนามของการจัดการและดูแลรักษาโครงสร้างพื้นฐานรีสอร์ทองค์การของสมาคมด้วย สิทธิในการออกเสียงหน้าที่ของสมาชิกและกฎการอยู่ร่วมกัน) ที่เราจะต้องมีบทบัญญัติของสมาคมและผู้ก่อตั้งการกระทำตามกฎหมายของที่นั่งของ บริษัท นี้. 2 ความรับผิดสำหรับการชำระเงินก็จะต้องมีการควบคุมในสัญญานี้ EV แม้ในกรณีอย่างหนักกับการขับไล่ของเจ้าของแต่ละชุดกฎหมาย. 3 ร่างของโครงสร้างพื้นฐานของรีสอร์ทและสัญญาการอยู่ร่วมกันดูสิ่งที่แนบมา

ผลลัพธ์ (ไทย) 3:

ผมแนะนำ

พระอาทิตย์ขึ้นทะเล รีสอร์ท ประกอบด้วย 15 หลังคาเรือน ใช้ถนนร่วมกัน โดยทั่วไป คือ ระบบการระบายน้ำทั่วไป ทั่วไป น้ำนัก และการไหล ไฟฟ้าและประปา สำหรับตัวบ้านบางส่วนในส่วนของเจ้าของที่แตกต่างกันมาก ส่วนในถนนทั่วไป
ตราบใดที่โครงสร้างพื้นฐานเหล่านี้ตั้งอยู่บนถนนทั่วไปหรือพื้นดินทั่วไป พวกเขาจะถือว่าเป็น«ทั่วไปสาธารณูปโภคโครงสร้างพื้นฐาน» . สิทธิในการใช้ที่ดินเพื่อ«ทั่วไป«เหล่านี้ได้รับการคุ้มครองผ่านจดทะเบียนภาระจำยอม เพื่อประโยชน์ของการขายหรือเช่าที่ดินเป็นรายบุคคล
แต่ : มากที่ดินการให้บริการสาธารณูปโภค โครงสร้างพื้นฐาน ไม่ใช่ทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของหรือผู้เช่าที่แตกต่างกันมากมายของแต่ละคน แต่เป็นของคนแต่ละคน แม้ว่าการคุ้มครองผ่านการจดทะเบียนภาระจำยอมเป็นเจ้าของโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะที่ดินจะไม่ทำให้การลงทุนใด ๆในการรักษาหรือการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะดังนั้น เจ้าของที่ดินแต่ละคนได้ทำร่วมกันกับเจ้าของอื่น ๆ นั่นนำไปสู่คำถามว่าองค์กรทางกฎหมายได้ถูกสร้างขึ้นเพื่อจัดการ„สาธารณะโครงสร้างพื้นฐาน»ในความสนใจของเจ้าของแต่ละราย ใน เวลาเดียวกัน บางกฎการอยู่ร่วมกัน เบื้องต้นต้องรับประกันการอยู่ร่วมกันในรีสอร์ท
กฎหมายไทยเมื่อมันมาถึงการถือครองที่ดิน และทรัพย์สินส่วนกลางที่ค่อนข้างซับซ้อน อาจจะน่ารำคาญมากประสบการณ์ได้นำระเบียบบางอย่างที่พยายามปกป้องผู้ซื้ออาคารชุดพระราชบัญญัติอาคารชุด ) และเจ้าของบ้านในรีสอร์ท ( พระราชบัญญัติพัฒนาที่ดิน )

แต่รีสอร์ทซันไรส์ มหาสมุทรไม่เรียกว่า«พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นิติบุคคล» . แต่เดิมสร้างเป็นรีสอร์ท 5 บ้านหลังจากที่บางเวลาขยายด้วย 6 มากขึ้น และในช่วงที่ 3 กับสุดท้าย 4 คน ตั้งแต่น้อยกว่า 10 บ้านถูกสร้างขึ้นในกรอบเวลาที่แน่นอน การพัฒนาที่ดิน พระราชบัญญัติ 2000 ไม่สามารถใช้ได้ . พระราชบัญญัตินี้ คือโดยเฉพาะอย่างยิ่งร่างเพื่อป้องกันผู้ซื้อที่ดินในรีสอร์ท และกฎหมายได้กำหนดหลักที่เรียกว่าสาธารณูปโภคที่ดินเป็นทรัพย์ส่วนกลางและหน่วยงานเป็นเจ้าของมัน โดยกฎหมายเป็นนิติบุคคล ( มาตรา 44 ) นิติบุคคลซึ่งจดทะเบียน และกฎหมาย คณะกรรมการจะถือว่าเป็นผู้แทนของนิติบุคคลนี้ ผู้ซื้อทั้งหมดเป็นสมาชิกและนิติบุคคลมีอำนาจและหน้าที่เพื่อกำหนดข้อบังคับในนามของการใช้ประโยชน์จากเครื่องสาธารณะ การอยู่ร่วมกัน และการจราจรภายใน พัฒนาที่ดินแม้ค่าธรรมเนียมสำหรับการบำรุงรักษาและการจัดการของสถานที่สาธารณะที่กล่าวถึงในกฎหมาย ( มาตรา 49 ) และผล ถ้าใครไม่จ่ายผลงานของเขา ในกรณีของการขายบ้านเจ้าของใหม่โดยอัตโนมัติส่งไปยังกฎระเบียบของการจดทะเบียนนิติบุคคล .
ตามทนาย ภาษาไทยที่ผมติดต่อ มันเป็นไปไม่ได้เพื่อ retroactivly ส่งรีสอร์ทซันไรส์ มหาสมุทร ตามพระราชบัญญัติพัฒนาที่ดิน

ดังนั้นในความเป็นจริงที่เราต้องจัดการกับปัญหาต่อไปนี้ :
- ชนิดของนิติบุคคลจะพอดีกับที่ดีที่สุดสำหรับการจัดการและการให้ที่ดิน สาธารณูปโภค และสาธารณูปการ ?
- ทำไมบุคคลเจ้าของหรือผู้เช่าของแผ่นดินผูกพันตามกฎระเบียบการบริการสาธารณะ ?
- ทำไมบุคคลให้รับผิดชอบ payements ค่าธรรมเนียมการชำระเงินเข้ากองทุน และจ่ายส่วนที่เขามีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะ
- ทำไมบุคคลจึงต้องรับผิดโอนหน้าที่และความรับผิดชอบในนามของการดูแลรักษา การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และการอยู่ร่วมกันกฎ

2 บริษัทไทยเป็นเจ้าของสาธารณูปโภคที่ดิน

บริษัทไทยเป็นเจ้าของโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะ ต้องเป็นเจ้าของอย่างน้อย 51% โดยคนไทย ชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตเท่านั้นที่จะเป็นเจ้าของได้ไม่เกิน 49% . โดยปกติปัจจุบันบทบัญญัติของทั้งหมดเหล่านี้ บริษัท ไทย กำหนดว่า ทันทีหลังจากการสร้างของ บริษัท ไทย คน ที่จะโอนหุ้นของเขาให้กลับไปอีก 49 % - เจ้าของบริษัท มีข้อสงสัยใหญ่หากบทบัญญัติเหล่านี้ตามกฎหมาย และผมคงไม่กล้าไปศาลตามที่ฝรั่งแทนนี้
แล้วมีความกังวลอื่น ๆ : ทะเบียนที่ดิน เจ้าหน้าที่ควรควบคุม ถ้าบุคคลไทยถือหุ้นเหล่านี้ เป็นเงินพอดี ไปจ่ายค่าหุ้น หรือถ้าเขาจะถือว่าเป็นดังนั้นเรียกว่านอมินี นั้นหมายถึงการแสดงในความโปรดปรานของชาวต่างชาติ ที่มีการซื้อใน ถ้าเป็นกรณีนี้บริษัทฯ จะถือว่าผิดกฎหมาย และอาจเป็นอาชญากร .
ตั้งแต่เจ้าของรีสอร์ทซันไรส์มหาสมุทรมากมาย - บุคคลชาวไทยเป็นเจ้าของ บ้านและที่ดิน กรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือสัญญาเช่า ไทย บริษัท ไทยในฐานะเจ้าของ และ EV ผู้อื่นมากขึ้น เราจะต้องรับมือกับปัญหาของผู้เป็นเจ้าของคนเดียว คือ ผู้เช่า หรือเป็นทั้งผู้ถือหุ้นช่วยพูดแทน 10 หุ้นต่อบ้านและมากในการชุมนุมทั่วไป ? ไม่ลืม ว่าสมมติว่า 150 หุ้น รวม 15 บ้าน 77 หุ้นจะถูกแสดงโดยคนไทย
แล้วใครคือการจัดการบริษัท ที่ป้ายตรวจสอบและทำให้การชำระเงิน ? ถ้าเราเลือกคณะกรรมการของช่วยบอก 5 เจ้าของ ถ้าเขาไม่ใช่คนไทย เขาต้องมีใบอนุญาติทำงานส่วนหนึ่งจากค่าธรรมเนียม และฐานเงินทุนที่จำเป็นสำหรับบริษัท ( อาจจะอย่างน้อย 2 มิโอะบาท ) มีปัญหาว่า ฝรั่งกับใบอนุญาตการทำงานไม่อนุญาตให้มี หรือแม้แต่ให้วีซ่าเกษียณของเขา
แม้จะสร้างไทย บริษัทจะไม่แก้ปัญหาที่ตามไปปรึกษาทนายไทย เราอาจจะไม่สามารถลงทะเบียนกฎของข้อตกลงการบำรุงรักษาและการอยู่ร่วมกันในทะเบียนที่ดินเป็นกฎกติกา รูปแบบพิเศษของทาส จะอำนวยความสะดวกในการถ่ายโอนทั้งหมดพันธกรณีที่เกิดจาก«สาธารณูปโภคที่ดิน« .
ในการพิจารณาของพวกนี้ไม่แน่นอนการแก้ปัญหาต่อไปนี้น่าจะเป็น uncritical ที่สุด

III เป็น บริษัท ต่างชาติเช่าโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะที่ดิน
เป็นเจ้าของโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะควรอยู่กับคุณมณฑา อีฟรวมทั้งเด็กของเธอเป็นเจ้าของโค บริษัทต่างประเทศ ( สิงคโปร์ ) , ที่เกี่ยวข้องกับทั้งเจ้าของและผู้เช่าของมากหรือบ้านในทะเล ( พระอาทิตย์ขึ้นอีกครั้ง EV10 หุ้นต่อบ้าน ) วิ่งโดยการเลือกตั้งผู้บริหารหรือบอร์ด สามารถทำในสิ่งที่ต้องทำทั้งหมดสำหรับรีสอร์ทพระอาทิตย์ขึ้นทะเล ไม่ต้องมายุ่งกับการทำงานใบอนุญาตหรือคำถามเกี่ยวกับแร่แทนคนอื่น
EV บริษัทนี้ได้จดทะเบียนในทะเบียนที่ดิน เป็นผู้เช่า ดังนั้นสิทธิของสัญญาเช่าเป็นสาธารณะป้องกันอย่างน้อย 30 ปีแรกกรณีเสียชีวิตทายาทของเจ้าของที่ดิน จะได้ยังมีภาระหน้าที่เหล่านี้ออกจากสัญญา และขยายหลังจาก 30 ปีแรกไม่น่ามีปัญหา เพราะที่ดินที่เป็นภาระกับภาระจำยอม ไม่มีขายค่า มันอาจจะหมายถึงปัญหาสำหรับ EV ผู้ซื้อตามที่ทนายความได้ภายใน 30 ปี จะมีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในกฎหมายที่ดินระบบของประเทศไทย เราจึงจะสามารถเปลี่ยนไปเป็นโซลูชั่นที่ง่ายในภายหลัง
แล้วเราจะรับมือกับการวางตัวคำถาม
- ทำไมบุคคลเจ้าของหรือผู้เช่าของแผ่นดินผูกพันตามกฎระเบียบการบริการสาธารณะ ?
- ทำไมบุคคลจึงต้องรับผิด payements ของค่าธรรมเนียมเงินในกองทุน และจ่ายส่วนที่เขามีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะ
- ทำไมบุคคลจึงต้องรับผิดโอนหน้าที่และความรับผิดชอบในนามของการดูแลรักษา การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และการอยู่ร่วมกันกฎ


1 รีสอร์ท สาธารณูปโภคพื้นฐาน และการอยู่ร่วมกัน สัญญา
ตั้งแต่การจดทะเบียนภาระจำยอมหรือกติกาในทะเบียนที่ดินคงเป็นไปไม่ได้ เราต้องบังคับเจ้าของบุคคลและลงนามในสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร ผู้เช่า โดยรวมถึงหน้าที่ที่จะโอนสัญญาและภาระผูกพันที่เกิดในกรณีของการขายไปยังผู้ซื้อ
เพื่อความสะดวกในวิธีการที่เราอาจรวมถึงบทบัญญัตินี้ในข้อตกลงเบื้องต้น อย่าลืม

:นอกจากนี้ ลงนามในสัญญา ( สัญญาแบบในนามของการจัดการและดูแลรักษาโครงสร้างพื้นฐาน รีสอร์ทองค์กรของสมาคมที่มีสิทธิลงคะแนน หน้าที่ของสมาชิก และกฎการอยู่ร่วมกัน ) เราก็จะต้องมีกฎเกณฑ์ของสมาคมเป็นผู้ก่อตั้งและตามกฎหมายของนั่งของบริษัทนี้

2 ความรับผิดสำหรับการชำระเงิน
มันต้องถูกควบคุมในสัญญา นี้ EV แม้ในกรณีที่ฮาร์ดดิสก์ ด้วยการขับไล่ของเจ้าของในแต่ละกฎหมายแต่งงาน

3 ร่างของรีสอร์ทโครงสร้างพื้นฐานและการอยู่ร่วมกัน สัญญา

เห็นแนบ